Beschluss:
Zu a)
Aufstellungsbeschluss
1. Für das Gebiet der Stadt Wyk auf Föhr umgrenzt durch Süderstraße , Mühlenstraße, Feldstraße und Badestraße und insbesondere für einen räumlichen Teilgeltungsbereich im nordwestlichen Teilabschnitt der Johannesstraße wird der Beschluss zur Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 22 der Stadt Wyk auf Föhr gefasst. Das Verfahren wird für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung im Wege des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB durchgeführt.
Zu b) Festlegung der Planungsziele
Für die Planung werden die
folgenden Planungsziele festgelegt:
2.
Im Interesse der Rechtsicherheit und zur
begrifflichen Klarstellung soll eine Regelung in den Bebauungsplan aufgenommen
werden wonach Umbauten und Nutzungsänderungen im genehmigten baulichen Bestand
zugelassen werden, auch wenn das Maß der baulichen Nutzung überschritten ist.
3.
Die Zulässigkeit gastronomisch genutzter
Außenterrassen soll planungsrechtlich geregelt werden, in dem des festgesetzte
Maß der überbaubaren Flächen (GRZ) sowie die Baugrenzen in begrenzten Umfang
überschritten werden dürfen.
4.
Für einen Teilgeltungsbereich des
Bebauungsplanes sollen die Ausweisungen zum Maß der Nutzung, zum Verlauf der
Baugrenzen und zur Anzahl der Geschosse vor dem Hintergrund geänderter
städtebaulicher Zielvorstellungen planungsrechtlich geordnet und neu geregelt
werden.
5.
Mit der Ausarbeitung der Planunterlagen wird das
Kreisbauamt des Kreises Nordfriesland beauftragt.
6.
Von der öffentlichen Unterrichtung und
Erörterung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung wird nach § 13a
BauGB abgesehen.
7. Dieser Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen (gem. § 2 Abs. 1 BauGB).
Abstimmungsergebnis:
Gesetzliche Anzahl der Stadtvertreterinnen / Stadtvertreter: 17, davon anwesend: 16
Ja-Stimmen: 15; Nein-Stimmen: 0; Stimmenthaltungen: 0
Bemerkung:
Aufgrund des § 22 GO waren folgende Stadtvertreterinnen / Stadtvertreter von der Beratung und Abstimmung ausgeschlossen; sie waren weder bei der Beratung noch bei der Abstimmung anwesend: Klaus Herpich
Frau Dr. Ofterdinger-Daegel berichtet anhand der Vorlage.
Sachdarstellung mit Begründung:
Ausgangslage, Problemstellung, Planungserfordernis
Der Bebauungsplan
Nr. 22 ist aufgestellt worden auf der Grundlage der Aufstellungsbeschlüsse vom
02.06.1983 und 21.09.1995 und in Kraft getreten am 28.01.1998. Ziele der
Aufstellung des Bebauungsplanes waren u. a. die Festlegung der Art der Nutzung, die Festschreibung des Bestandes und
die weitest gehende Einschränkung der Ausnutzung. Ausgehend von diesen
Vorgaben ist der Bebauungsplan aufgestellt und beschlossen worden.
Bei dieser
Verfahrensweise sind in Einzelfällen Situationen entstanden, wo ein genehmigtes
Gebäude in seinem Bestand die Festsetzungen des neuen Bebauungsplanes
geringfügig überschreitet. Bei Bauanträgen für Nutzungsänderungen und Umbauten
ist in der Vergangenheit einer solchen geringfügigen Überschreitung des Maßes der Nutzung auf dem
Befreiungswege zugestimmt worden. Voraussetzung hierfür war jeweils ein
genehmigter baulicher Bestand, der sich durch die geplante
Nutzungsänderung bzw. den Umbau nicht
vergrößerte. Bei der Aufstellung des Bebauungsplanes ist davon ausgegangen
worden, dass eine solche Vorgehensweise im Einvernehmen zwischen der Stadt Wyk
auf Föhr und dem Kreisbauamt sachgerecht und möglich ist und sich aus einzelnen
Gebäuden mit einer höheren Ausnutzung keine Erhöhung der Ausnutzung für das
gesamte Plangebiet rechtfertigt.
Aus heutiger Sicht
des Kreisbauamtes sind jedoch solche Befreiungsregelungen rechtlich
problematisch, weil auch
Nutzungsänderungsanträge nach der Rechtsprechung wie Neubauanträge
einzustufen sind. Dann sind die entsprechenden planungsrechtlichen Vorgaben wie
bei einem Neubau zu beachten.
Inhalte der Planänderung
a) GRZ
Überschreitung
Wäre diese heutige
Sichtweise damals bei Aufstellung des Bebauungsplanes schon maßgeblich gewesen,
wäre eine entsprechende Textfestsetzung im Plan vorgesehen worden, wie sie sich
sinngemäß erstmals im Bebauungsplan Nr. 38 der Stadt Wyk auf Föhr aus dem Jahre
2002 findet. Diese Festsetzung ist zwischenzeitlich weiterentwickelt worden zu
folgender Fassung:
„Bei Umbau und Nutzungsänderungen von
genehmigten Gebäuden ist ausnahmsweise eine Überschreitung des im Bebauungsplan
festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung zulässig, wenn der genehmigte
bauliche Bestand dieses Maß bereits überschreitet und im Rahmen des beantragten
Umbaus und der beantragten Nutzungsänderung der bauliche Bestand vom Maß der
Nutzung her nicht weiter vergrößert wird.“
In einigen neueren
sowie in den künftigen Bebauungsplänen der Stadt Wyk auf Föhr wird diese
Thematik in der oben beschriebenen Weise abgearbeitet. Dass dies Mitte der
90ger Jahre beim Bebauungsplan Nr. 22 noch nicht so gesehen worden ist, sollte
heute aus Sicht des zuständigen Bau-, Planungs- und Umweltausschusses
Antragstellern nicht zum Nachteil gereichen.
Ausgelöst durch einen aktuellen Antragsablauf hat der Ausschuss daher in
der Sitzung am 20.08.2013 empfohlen, den Bebauungsplan Nr. 22 zu ändern und
eine sinngemäße Textpassage in den Text des Bebauungsplanes Nr. 22 aufzunehmen.
b) gastronomisch
genutzte Außenterrassen
Ein sinngemäßer
Zusammenhang hat sich im Zeitablauf entwickelt bei gastronomisch genutzten
Außenterrassen. Zum Zeitpunkt der
Bebauungsplanaufstellung sind solche Terrassenflächen nicht in die Berechnung
für das Maß der Nutzung zur überbauten Grundfläche einbezogen worden. Heute
zählen gewerblich genutzte Außenterrassen nach den Regelungen des Baurechtes
mit zur überbaubaren Fläche und sind nur innerhalb von überbaubaren Flächen (d.
h. innerhalb der festgesetzten Baugrenzen) zulässig.
Durch bereits
bestehende Terrassen dieser Art im Plangebiet werden jedoch heute bereits sowohl
die Baugrenzen als auch das festgesetzte Nutzungsmaß (GRZ) überschritten. Um
die Zulässigkeit solcher Situationen auch in Zukunft zu ermöglichen, wäre
nachfolgende sinngemäße Textpassage in den Text des Bebauungsplanes Nr. 22
aufzunehmen:
„Für gastronomisch genutzte Außenterrassen
sind eine Überschreitung der überbaubaren Grundfläche (GRZ) um bis zu 50 %
sowie eine Überschreitung der Baugrenzen zulässig.“
Um zugleich den
Grad der Flächenversiegelung durch Flächen dieser Art nicht unverhältnismäßig
zu erhöhen, kann gegebenenfalls auch eine Aussage zur Art der
Oberflächenbefestigung in den Text aufgenommen werden:
„Die Oberflächenbefestigung von Terrassenflächen ist nur in
wasserdurchlässiger Ausführung zulässig.“
c) Planungsrechtliche
Neuregelung eines räumlichen Teilbereiches des Bebauungsplanes
Im Jahre 2010 ist
das gemeindliche Einvernehmen zur Erweiterung eines Wohnhauses erteilt worden,
um für eine einheimische Familie eine angemessene Wohnsituation zu ermöglichen
und zugleich für das Ortsbild eine besondere Bauform zu erhalten im Hinblick
auf die Erhaltungssatzung (zweigeschossiges Gebäude mit Mansarddach). Da das
erweiterte Gebäude auf einen Grundstück geplant war, welches sich aus zwei
Flurstücken zusammensetzte, die sich in zwei unterschiedlichen Planbereichen
des Bebauungsplanes befinden, und für die unterschiedliche Festsetzungen
gelten, war die von Antragsteller und Stadt gewünschte bauliche Lösung nur auf
dem Befreiungswege genehmigungsfähig in Verbindung mit der Zusicherung der
Stadt, dass der Bebauungsplan sinngemäß geändert werden würde, wenn aus anderen
Gründen ohnehin ein Bebauungsplanänderungsverfahren durchgeführt werden sollte
(Ausschussentscheidung vom 03.02.2010). Diese Vorgehensweise erschien seiner
Zeit gerechtfertigt, weil es keine
vergleichbare Situation in diesem Planbereich gibt. Die Baugenehmigung ist
sinngemäß erteilt, jedoch bisher nicht umgesetzt worden. Die Abweichungen vom
Bebauungsplan betreffen die Baugrenzen, das Maß der Nutzung und die Anzahl der
Geschosse.
Der Antragsteller hat nun eine verkleinerte bauliche Lösung beantragt unter
Bezug auf die bisher zugestandenen Regelungen in der vorliegenden
Baugenehmigung. Das Kreisbauamt macht hierfür die im Jahre 2010 von der Stadt
bereits zugesagte Bebauungsplanänderung zur Voraussetzung.
Da nun aus den
unter a) und b) beschriebenen Gründen der Bebauungsplan geändert werden soll,
erscheint es sachgerecht vor dem oben beschriebenen Hintergrund die
planungsrechtliche Neuordnung dieses Teilbereiches des Bebauungsplanes mit durchzuführen.
Verfahrensablauf
Da es sich bei diesem Änderungsverfahren um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, sind die Voraussetzungen für ein Verfahren nach § 13a BauGB erfüllt. Das bedeutet u. a., dass ein beschleunigtes Verfahren sinngemäß zum vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt werden kann. Damit entfallen die Durchführung einer Umweltprüfung und der damit verbundene Umweltbericht. Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 (Anhörung als frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) und § 4 Abs. 1 BauGB (vorgezogene Behördenbeteiligung) wird abgesehen.