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Bauantrag

Bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und dem Abbruch baulicher Anlagen müssen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Die genannten Baumaßnahmen unterliegen in der Regel einer Genehmigungspflicht. Welche Anlagen und Einrichtungen genehmigungsfrei sind, wird durch § 69 der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO) bestimmt. Allerdings müssen auch die dort benannten Vorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entsprechen, also beispielsweise den Festsetzungen eines Bebauungsplans. D.h., auch wenn ein Bauvorhaben seitens der LBO als genehmigungsfrei anzusehen ist, kann es auf Grund bestehenden Ortsrechtes (Bebauungsplan o.ä.) unzulässig sein. Für alle genehmigungspflichtigen Baumaßnahmen ist ein Bauantrag bzw. eine Bauanzeige zu stellen (Formulare gibt es im Buchhandel oder beim Amt Föhr-Amrum). Zum Bauantrag gehört ein Erhebungsbogen zur Bautätigkeitsstatistik, der von hier aus direkt aufgerufen und dann ausgedruckt werden kann. Die Landesbauordnung unterscheidet folgende Genehmigungsverfahren:

  • normales Baugenehmigungsverfahren gem. § 73 LBO
  • Baufreistellung bzw. Bauanzeigeverfahren gem. § 74 LBO
  • vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren gem. § 75 LBO

 

Ziel dieser unterschiedlichen Verfahren ist es, in einer Reihe von Fällen auf die bauaufsichtliche Prüfung völlig zu verzichten (Baufreistellung) oder den Prüfungsumfang zu beschränken (vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren). Dabei werden jedoch dann größere Verantwortlichkeiten auf die EntwurfsverfasserInnen und BauherrInnen übertragen.

 

a) Normales Baugenehmigungsverfahren gem. § 73 LBO

Soweit nicht die Voraussetzungen für eine Baufreistellung vorliegen, ist der Bauantrag schriftlich beim Amt Föhr-Amrum einzureichen. Sie leitet ihn mit eigener Stellungnahme an die Untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfriesland weiter. Die Entscheidungen zum Inhalt der Stellungnahme werden in der jeweils nächsten Sitzung des Bau- und Planungsausschusses der Stadt Wyk auf Föhr bzw. in der nächsten Sitzung der Gemeindevertretung der jeweiligen Gemeinde, vom Zeitpunkt des Einreichens Ihrer Bauunterlagen an, gefällt, bzw. aus einem gegebenenfalls vorhandenen Bebauungsplan abgeleitet. Die Untere Bauaufsichtsbehörde bestätigt Ihnen schriftlich den Eingang Ihres Antrages und entscheidet dann nach Recht und Gesetz über Ihren Antrag. Damit Ihr Antrag schnell bearbeitet und genehmigt werden kann, müssen die Bauvorlagen vollständig sein. Dazu gehören im Einzelnen:

  • ein Flurkartenauszug des Katasteramtes (1fach),
  • der Lageplan im Maßstab 1:500 (3fach),
  • die Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100 (3fach),
  • die Baubeschreibung - bei Gewerbebetrieben zusätzlich Betriebsbeschreibung (3fach),
  • die statische Berechnung sowie Wärme- und ggf. Schallschutznachweise (3fach),
  • die Darstellung der Grundstücksentwässerung (3fach),
  • die Berechnung des umbauten Raumes (3fach),
  • die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche (3fach).

 

Die Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfriesland kann darüber hinaus weitere Bauvorlagen anfordern, wenn dies im Einzelfall zur Beurteilung notwendig ist. Bauanträge mit erheblichen Mängeln können von der Bauaufsichtsbehörde kostenpflichtig zurückgewiesen werden. Dazu zählen zum Beispiel:

  • fehlende Angabe des oder der Bauvorlageberechtigten im Bauantrag,
  • unzureichende Angaben im Lageplan,
  • fehlende statische Berechnungen,
  • fehlende Unterschriften.

 

Vollständige Unterlagen verhindern Verzögerungen im Genehmigungsverfahren! Ergibt die Prüfung Ihres Antrages, dass das Vorhaben zulässig ist, bekommen Sie eine Baugenehmigung. Die Gebühren richten sich nach dem finanziellen Umfang des Bauvorhabens. Die Genehmigung ist eventuell mit Bedingungen und/oder Auflagen und Hinweisen verbunden. Wenn Sie den Bauschein in der Hand haben, dem Kreisbauamt mindestens eine Woche vor dem geplanten Baubeginn schriftlich Mitteilung gegeben und den Namen der oder des zu bestellenden Bauleiters/In benannt haben, kann es losgehen.

 

b) Baufreistellung bzw. Bauanzeigeverfahren gem. § 74 LBO

Wohngebäude geringer Höhe und die dazugehörigen Stellplätze, Garagen, Abstellanlagen für Fahrräder und ähnliche Nebenanlagen unterliegen der Baufreistellung und bedürfen keiner Baugenehmigung. Wenn

  • die Vorhaben innerhalb des Geltungsbereiches eines rechtskräftigen und "qualifizierten" Bebauungsplanes liegen und
  • außerhalb des Bereiches einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB oder einer Veränderungssperre liegen und
  • die Bauvorlagen (mit Ausnahme der bautechnischen Nachweise) von Entwurfsverfassern gefertigt werden, die nach § 71 (3) LBO bauvorlageberechtigt sind, also eingetragene Architekten oder bauvorlageberechtigte Ingenieure.

 

Der Bauherr hat dann lediglich eine Bauanzeige beim Amt Föhr-Amrum und zeitgleich bei der unteren Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfriesland (über die Gemeinde) einzureichen. Der Bauanzeige müssen beigefügt werden:

  • die vollständigen Bauunterlagen (vgl. normales Baugenehmigungsverfahren),
  • Angaben des Bauherrn über Art und Bauweise von Stellplätzen, Garagen und Abstellanlagen von Fahrrädern,
  • Erklärung des Bauherrn, naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zu erfüllen,
  • die Erklärung des Entwurfsverfassers, des Aufstellers der bautechnischen Nachweise (wie statische Berechnungen und Wärmeschutznachweise) und sachverständiger Personen, dass sie die gefertigten Unterlagen nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften verfasst haben,
  • eine Erklärung der Stadt, dass die Erschließung gesichert ist sowie
  • eine Erklärung des Bauherrn, dass keine hindernde Baulast besteht.

 

Mit den Bauarbeiten kann bei der Baufreistellung einen Monat nach Eingang der Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde begonnen werden, wenn der Baubeginn nicht von der Bauaufsichtsbehörde untersagt wird.

 

c) Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren gem. § 75 LBO

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren werden für die Errichtung, Änderung, Erweiterung und den Abbruch baulicher Anlagen folgende Aspekte nicht geprüft:

  • die Vorschriften der Landesbauordnung mit Ausnahme der Regelungen für Abstandsflächen, Kleinkinder-Spielplätze, Weichdächer, Stellplätze und Garagen,
  • die bautechnischen Nachweise,
  • die Einhaltung der zulässigen Grund- und Geschossfläche und der zulässigen Baumasse, wenn das Vorhaben in einem Bebauungsplan liegt, der hierüber Festsetzungen enthält.

 

Über Ausnahmen und Befreiungen entscheidet auch hier die Untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises auf Antrag. Die einzureichenden Bauvorlagen müssen von Entwurfsverfassern gefertigt werden, die nach § 71 (3) LBO bauvorlageberechtigt sind, also einem eingetragenen Architekten oder einem bauvorlageberechtigten Ingenieur. Die Bauaufsichtsbehörde hat über den Bauantrag spätestens innerhalb von drei Monaten nach Eingang der vollständigen Unterlagen zu entscheiden. Zu diesen gehören im Einzelnen:

  • ein Flurkartenauszug des Katasteramtes Niebüll (1-fach),
  • der Lageplan im Maßstab 1:500 (3-fach),
  • die Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100 (3-fach),
  • die Baubeschreibung - bei Gewerbebetrieben zusätzlich Betriebsbeschreibung (3-fach),
  • die statische Berechnung sowie Wärme- und ggf. Schallschutznachweise (3-fach),
  • die Darstellung der Grundstücksentwässerung (3-fach),
  • die Berechnung des umbauten Raumes (3-fach),
  • die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche (3-fach),

 

Bei Ausnahmen und Befreiungen verlängert sich die Frist um einen Monat. Die Frist kann um zwei Monate verlängert werden, wenn beispielsweise andere Behörden oder Nachbarn beteiligt werden müssen. Die Genehmigung gilt beim einfachen Baugenehmigungsverfahren als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der vorgegebenen Frist von der Bauaufsichtsbehörde versagt wird.

 

Städtebauliche Rahmenplanung

Städtebauliche Rahmenpläne sind informelle Planungen der Stadt, in denen übergeordnete städtebauliche Ziele für die Entwicklung der Stadt losgelöst von den konkreten Festsetzungsmöglichkeiten des Bebauungsplanes formuliert werden können. Diese Rahmen- oder Entwicklungskonzepte haben keine rechtliche Bindungswirkung sondern dienen im wesentlichen der Entscheidungsvorbereitung. Sie sind jedoch bei der Aufstellung von Bebauungsplänen im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. Eine übergeordnete Planung dieser Form ist für die Wyker Innenstadt mittel- bis langfristig geplant.

 

Baurechtlicher Grundstücksverkehr

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches und der Neufassung der Landesbauordnung 2000 bedürfen Grundstücksteilungen keiner Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde mehr. Die Gemeinde prüft in diesem Fall nur die Übereinstimmung der geplanten Grundstücksteilung mit der kommunalen Satzung - wie beispielsweise dem betreffenden Bebauungsplan - und erteilt ein Negativattest. Diese Genehmigungsfreiheit bedeutet jedoch nicht, dass Grundstücke ohne die Beachtung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften (z.B. der Landesbauordnung) geteilt werden dürfen. Nach der neuen Regelung in § 8 (1) Landesbauordnung kann die Untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises nach der Grundstücksteilung die Herstellung baurechtsmäßiger Zustände von Gebäuden und Gebäudeteilen verlangen, wenn durch eine Grundstücksteilung Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften zuwiderlaufen. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn durch die Grundstücksteilung die erforderlichen Grenzabstände nicht mehr eingehalten werden. Die Gemeinde kann durch Satzung für Bebauungsplangebiete festlegen, dass Grundstücksteilungen grundsätzlich der Genehmigung durch die Gemeinde bedürfen (Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB). Ihr Zweck ist insbesondere die Vermeidung von Grundstücksteilungen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen. Auch hier kann die Untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises die Herstellung baurechtsmäßiger Zustände verlangen.

 

Hervorzuheben ist, dass nach dem derzeitigen Recht, eine Grundstücksteilung bzw. Teilungsgenehmigung nicht gleichzeitig eine Aussage zur Bebaubarkeit der neu gebildeten Teilgrundstücke beinhaltet. Dies ist nur auf dem Wege einer Bauvoranfrage zu klären. Die Gemeinde hat zudem die Möglichkeit, die gemeindlichen Vorkaufsrechte beim Kauf von Grundstücken auszuüben, um sie der planmäßigen Nutzung oder anderen städtebaulichen Zwecken zuzuführen (§§ 24-28 BauGB). Man unterscheidet das gesetzliche, allgemeine Vorkaufsrecht von dem durch Gemeindesatzung erweiterbaren Vorkaufsrecht. Die allgemeinen Vorkaufsrechte gelten beispielsweise für öffentlichen Zwecken gewidmete Flächen im Bebauungsplan, im Gebiet einer Erhaltungssatzung und auf unbebauten für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen. Die Möglichkeit ihr Vorkaufsrecht durch Satzung zu erweitern hat die Gemeinde im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes sowie in Gebieten mit beabsichtigten städtebaulichen Maßnahmen. Eine weitere Möglichkeit der Gemeinde, den Grundstücksverkehr zu beeinflussen, ist der Erlass einer Satzung zum Schutz von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion nach § 22 BauGB. Damit wird die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum unter den Genehmigungsvorbehalt durch die Gemeinde gestellt, um den Entzug dieser Unterkünfte aus der touristischen Nutzung zu verhindern und der Zunahme der Zweitwohnungen entgegenzuwirken.

Häufig nachgefragt
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Amt Föhr-Amrum

- Der Amtsdirektor -
Hafenstraße 23
25938 Wyk auf Föhr

 

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Telefax (04681) 5004-850

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