Bauanträge und Bauvoranfragen

Bauantragsverfahren

 
Allgemeines zur Baugenehmigung:

Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Genehmigungsbescheid der zuständigen Baubehörde, dass dem Bauvorhaben nach öffentlichem Recht keine Hindernisse entgegenstehen.

 

Eine Baugenehmigung wird nur auf schriftlichen Bauantrag erteilt. Die schriftlich zu erteilende Baugenehmigung gilt drei Jahre und kann jeweils um zwei weitere Jahre verlängert werden, wenn rechtzeitig ein entsprechender Antrag gestellt wird.

Eine Baugenehmigung kann Nebenbestimmungen enthalten, wenn durch Auflagen, Bedingungen oder Befristungen Widersprüche zum öffentlichen Recht behoben werden können und so eine Baugenehmigung erreicht werden kann.

 

Es gibt zwei Baugenehmigungsverfahren und ein Genehmigungsfreistellungsverfahren

 

1. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 69 LBO)

 

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 69 LBO gilt im gesamten Gebiet einer Gemeinde. Es ist das Regelprüfverfahren für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Anlagen und von Baumaßnahmen, die

 

  • keine Sonderbauten im Sinne des § 51 Abs. 2 LBO sind,
  • nicht von einem/einer Entwurfsverfasser/in geplant werden, der/die die Bauvorlageberechtigung nach § 65 Abs. 4 LBO 2009 besitzt, und
  • nicht nach § 63 LBO verfahrensfrei sind.

 

Wer darf einen Bauantrag anfertigen?
Der Bauantrag muss von einem/einer Entwurfsverfasser/in erstellt sein, der/die die Bauvorlageberechtigung nach § 65 Abs. 3 LBO 2009 besitzt. (z.B. Architekten oder Bauingenieure).

 

Was wird im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren geprüft?
Im vereinfachten Genehmigungsverfahren prüft die untere Bauaufsichtsbehörde nur noch, ob ein Vorhaben die Bestimmungen des Bauplanungsrechts (z. B. Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, usw.) und die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften beachtet. Die Gemeinde gibt zu jedem baugenehmigungspflichtigen Bauvorhaben eine Stellungnahme ab. Diese ist Teil des Baugenehmigungsverfahrens. Über die Stellungnahme wird in der Gemeindevertretung oder dem Bauausschuss einer Gemeinde beraten und entschieden.

Die Entwurfsverfasserin oder der Entwurfsverfasser tragen jetzt allein die Verantwortung dafür, dass das Bauvorhaben den Bestimmungen der Landesbauordnung und der auf ihrer Grundlage erlassenen Verordnungen entspricht.

Weicht ein Bauvorhaben von den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen ab, muss diese Abweichung bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt und von ihr geprüft werden (vgl. § 69 Abs. 2 LBO). Dies gilt z. B. für die Nichteinhaltung von Abstandsflächen.

 

Ein Abweichungsantrag (vgl. § 71 Abs. 3 LBO) muss außerdem gestellt werden, wenn von einer örtlichen Bauvorschrift nach § 84 LBO (etwa von der festgesetzten Dachneigung oder Dachfarbe) abgewichen werden soll.

Auch für die Ausnahmen und Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans gem. § 31 BauGB, muss ein gesonderter Antrag gestellt werden. (siehe unter http://dejure.org/gesetze/BauGB/31.html).

 

Muss ein/e Antragsteller/in auch Eigentümer/in des zu bebauenden Grundstücks sein?
Eine Baugenehmigung ist immer eine grundstücks-, keine personenbezogene Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde. Der Bauantrag muss daher nicht von dem/der Grundstückseigentümer/in gestellt werden.

Ändern sich die Eigentumsverhältnisse, muss darum auch keine neue Baugenehmigung beantragt werden; die erteilte Genehmigung gilt auch für und gegen den/die Rechtsnachfolger/in der Bauherrin/des Bauherrn (vgl. § 59 Abs. 4 LBO). Einen Bauherrenwechsel muss der/die neue Bauherr/in der Bauaufsichtsbehörde allerdings unverzüglich schriftlich bekannt geben (§ 54 Abs. 1 Satz 5 LBO).

 

Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren?
Die Bauaufsichtsbehörde hat über den Bauantrag spätestens innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen bei ihr zu entscheiden.

Sind jedoch Abweichungen nach § 71 LBO oder Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 des Baugesetzbuchs beantragt oder liegt das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet, verlängert sich die gesetzliche Drei-Monatsfrist um einen weiteren Monat (vgl. § 69 Abs. 6 und 7 LBO).

Im Regelfall ersucht die Bauaufsichtsbehörde andere Fachstellen um erforderliche Genehmigungen, Bewilligungen und Erlaubnisse. Der/Die Bauherr/in erhält die positiven Bescheide zusammen mit der Baugenehmigung von der Bauaufsichtsbehörde (§ 67 Abs. 5 LBO). Die Bauaufsichtsbehörde holt ggf. auch wichtige Stellungnahmen von Fachstellen ein und arbeitet sie in die Baugenehmigung ein (Konzentrationswirkung).

Ergibt sich bei der weiteren Prüfung, dass noch zusätzliche Unterlagen oder die Beteiligung anderer Stellen oder benachbarter Grundstückseigentümer/innen erforderlich sind, kann die Bauaufsichtsbehörde die Drei- bzw. Vier-Monatsfrist angemessen, längstens um drei weitere Monate verlängern und auch die zusätzlichen Unterlagen nachfordern (§ 67 Abs. 8 LBO).

Über einen vollständigen Bauantrag im vereinfachten Verfahren ist damit spätestens innerhalb einer Frist von sieben Monaten zu entscheiden.

Wird die Genehmigung nicht innerhalb der vorgenannten Fristen versagt, gilt sie als erteilt. Der/Die Bauherr/in kann sich von der Bauaufsichtsbehörde den Fristablauf - und damit den Eintritt der Genehmigungsfiktion - auf Antrag schriftlich bestätigen lassen (§ 69 Abs. 9 LBO).

 

Wie lange ist die Baugenehmigung gültig?
Die Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung nicht mit der Ausführung begonnen oder die Ausführung für ein Jahr unterbrochen worden ist. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden (vgl. § 75 Abs. 2 LBO).

 

Wie hoch sind die Gebühren für eine Baugenehmigung:
Die Gebühren richten sich nach der Baugebührenverordnung. Den vollständigen Gesetzestext finden Sie hier.
 

Wo reiche ich meinen Bauantrag ein?
Bauanträge sind mit den erforderlichen Bauvorlagen in 3-facher Ausfertigung, schriftlich bei der Gemeinde einzureichen (vgl. § 64 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 LBO).
Da die Gemeinden auf beiden Inseln amtsangehörig sind, reichen Sie Ihren Bauantrag bitte beim Amt Föhr-Amrum, Hafenstraße 23, 25938 Wyk auf Föhr ein. Auf Amrum können Sie Ihren Bauantrag in der Außenstelle des Amtes Föhr-Amrum, Strunwai 5 in 25946 Nebel einreichen.

In einem Fall, in dem (abweichend von dieser Verfahrensregelung) ein Bauantrag bei der Bauaufsichtsbehörde eines Kreises eingereicht worden ist, hat der 1. Senat des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts in seinem Beschluss vom 28. März 2012 – 1 LA 6/12 – ausgeführt:

 

“…Der Bauantrag ist nämlich gemäß § 64 Abs. 1 S. 2 LBO bei der Gemeinde einzureichen. Gemäß § 64 Abs. 1 S. 3 LBO hat die Gemeinde den Bauantrag an die untere Bauaufsichtsbehörde weiterzuleiten. Eine unmittelbare Einreichung der Bauvorlagen durch den Bauherrn bei der Bauaufsichtsbehörde ist im Gesetz nicht vorgesehen; sie ist hierfür nicht zuständig. Weicht der Bauherr von diesen Verfahrensregelungen ab und leitet den Bauantrag der Bauaufsichtsbehörde unmittelbar zu, so hat dies keinen Einfluss auf die Berechnung der Frist. Dies folgt nicht nur aus dem vom Gesetzgeber nun einmal auf diese Weise vorgeschriebenen Verfahren, an das sich der Bauherr zu halten hat. Dies ist auch sachlich geboten, denn die Art und Weise der Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde kann durchaus durch die Stellungnahme der Gemeinde beeinflusst werden…“

 

Welche Unterlagen werden für einen Bauantrag benötigt:
Grundlage für die notwendigen Unterlagen ist die Bauvorlagenverordnung – BauVorlVO.
 

Sollten Sie sich nicht sicher sein, welche Bauvorlagen für Ihr geplantes Bauvorhaben eingereicht werden müssen, können Sie sich an den/die zuständige Sachbearbeiter/in der Bauaufsicht wenden.

 

Ansprechpartner:
Für die Einreichung eines Bauantrages beim Amt Föhr-Amrum und die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens teilen sich die Zuständigkeiten wie folgt auf:

 

Stadt Wyk auf Föhr und Insel Amrum
Yvonne Neise
Raum 23
Tel.: 04681 5004-834

 

Föhr-Land
Femke Lorenzen
Raum 25
Tel.: 04681 5004-810

 

Für die planungsrechtliche Prüfung beim Kreis Nordfriesland und Festlegung der Gebühren:

 

Insel Föhr
Thorge Brandt
Tel.: 04841 67-651 (immer montags und donnerstags 8:30 – 12 Uhr und 14 – 16 Uhr)

 

Insel Amrum
Andreas Eskildsen
Tel.: 04841 67-627 (immer montags und donnerstags 8:30 – 12 Uhr und 14 – 16 Uhr)

 

Bauvoranfragen - Vorbescheidsverfahren nach § 66 LBO

 

Eine Bauherrin oder ein Bauherr kann sich vor Einreichen eines Bauantrages auf schriftlichen Antrag zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens einen schriftlichen Bescheid (Vorbescheid) erteilen lassen (vgl. § 66 Satz 1 LBO).

 

Da ein positiver Vorbescheid eine grundstücks-, aber keine personenbezogene Entscheidung der unteren Bauaufsichtsbehörde ist, braucht der Antrag nicht von der Eigentümerin oder dem Eigentümer des betreffenden Grundstücks gestellt zu werden.

Ein (positiver) Vorbescheid ist zwar ein vorweggenommener Teil einer Baugenehmigung; er ersetzt die (erforderliche) Baugenehmigung jedoch nicht und berechtigt deshalb auch nicht zum (vorzeitigen) Baubeginn.

Der Vorbescheid dient vielmehr dazu, einzelne Ungewissheiten eines baugenehmigungspflichtigen Vorhabens vor dem Einreichen eines Bauantrages abklären zu lassen.

So kann beispielsweise schon vor der (erforderlichen) späteren Bauantragstellung geklärt werden, ob das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, also auf dem vorgesehenen Baugrundstück überhaupt errichtet werden dürfte. Eine Bauvoranfrage empfiehlt sich besonders bei Außenbereichsvorhaben, aber z. B. auch bei geplanten Abbruchvorhaben im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung.

 

Eine Bauherrin oder ein Bauherr kann auch klären lassen, ob z. B. für ein (später) im Baugenehmigungsverfahren zu prüfendes Vorhaben

 

  • die Erschließung gesichert ist oder welche Möglichkeiten zur Sicherung der Erschließung bestehen,
  • die Art oder das Maß der baulichen Nutzung zulässig ist,
  • dessen Bauweise nach dem geltenden Bebauungsplan zulässig wäre,
  • eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB vom Bebauungsplan erteilt wird,
  • eine Abweichung nach § 71 von einer örtlichen Bauvorschrift nach § 84 LBO (etwa von der festgesetzten Dachneigung oder Dachfarbe) erteilt wird usw

 

Es gibt kein Formular oder einen Vordruck, die Bauvoranfrage kann formlos mit den unten genannten Unterlagen (ganz oder teilweise) eingereicht werden.

 

Ein Vorbescheid gilt drei Jahre (§ 66 Satz 2 LBO). Während dieser Geltungsdauer ist ein positiver Vorbescheid in der Regel gegenüber zwischenzeitlich eingetretenen Rechtsänderungen „immun" (z. B. wenn die Gemeinde zwischenzeitlich beschlossen hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, oder wenn in dieser Zeit ein Bebauungsplan in Kraft getreten ist). Die Bauaufsichtsbehörde könnte den Vorbescheid in diesem Fall allenfalls wieder aufheben, ggf. gegen Schadensersatz.

Die Geltungsdauer des Vorbescheids kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden (§ 66 Satz 3 i. V. m. § 75 Abs. 2 LBO).

Das Wort „kann“ hat seine Berechtigung, denn eine Verlängerung der Geltungsdauer eines positiven Bauvorbescheides scheidet beispielsweise aus, wenn der zu verlängernde positive Vorbescheid damals fehlerhaft (rechtswidrig) erteilt wurde oder wenn sich in der Zeit zwischen Erteilung des Vorbescheides und Verlängerungsantrag die damalige Rechtslage für das betroffene Grundstück maßgeblich verändert hat.

 

Notwendige Unterlagen/ Voraussetzungen:

 

Antrag:

Der Vorbescheidsantrag muss schriftlich gestellt werden und in 3-facher Ausfertigung bei der zuständigen Gemeinde über das Amt Föhr-Amrum, Hafenstraße 23, 25938 Wyk auf Föhr eingereicht werden. Die im Antrag enthaltenen Fragen müssen eindeutig und unmissverständlich sein.

 

Nach § 5 der Bauvorlagenverordnung (BauVorlVO) sind bei einem Antrag auf Vorbescheid diejenigen Bauvorlagen vorzulegen, die zur Beurteilung der durch den Vorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich sind.

Um die Vorbescheidsgebühr ermitteln zu können, werden außerdem Angaben zum Brutto-Rauminhalt (umbauten Raum) des Vorhabens benötigt (siehe § 2 Abs. 1 und 5 sowie Tarifstelle 2 der Anlage 1 der BauGebVO).

 

Zur Prüfung einer Bauvoranfrage sind folgende Unterlagen erforderlich:

 

  • ein Liegenschaftskartenauszug im Maßstab 1:500, in dem das Baugrundstück gekennzeichnet ist und die benachbarten Grundstücke im Umkreis von mindestens 50 m dargestellt sind (vgl. § 7 Abs. 1 BauVorlVO) ist zwingend erforderlich.

 

Je nach Vorhaben und den zu klärenden Fragen können ggf. außerdem folgende Unterlagen benötigt werden:

  • ein auf der Grundlage des Liegenschaftskartenauszuges erstellter Lageplan im Maßstab 1:500, mit Darstellung der Abstandflächen (vgl. § 7 Abs. 3 BauVorlVO),
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100 (vgl. § 8 BauVorlVO),
  • Baubeschreibung (vgl. § 9 Abs. 1 BauVorlVO),
  • Betriebsbeschreibung (vgl. § 9 Abs. 2 BauVorlVO),
  • Abweichungs-, Ausnahme- oder Befreiungsantrag.

 

Gebühren:
Richten sich nach der Baugebührenverordnung. Den vollständigen Gesetzestext finden Sie hier:

 

Ansprechpartner:

Für die Einreichung der Bauvoranfrage beim Amt Föhr-Amrum teilen sich die Zuständigkeiten wie folgt auf:

 

Stadt Wyk auf Föhr und Insel Amrum
Yvonne Neise
Raum 23
Tel.: 04681 5004-834

 

Föhr-Land
Femke Lorenzen
Raum 25
Tel.: 04681 5004-810

 

Für die bauordnungsrechtliche Prüfung beim Kreis Nordfriesland und Festlegung der Gebühren:

 

Inseln Föhr und Amrum
Andreas Eskildsen
Tel.: 04841 67-627 (immer montags und donnerstags 8:30 – 12 Uhr und 14 – 16 Uhr)

 

Einen Lageplan/Liegenschaftskartenauszug können Sie beim Landesamt für Geoinformation und Vermessung anfordern, dies geht einfach online unter: https://grundbuchamt.com/ort/nordfriesland%20(husum)?ref=katasteramt.org oder telefonisch unter 04841 996-0 (montags – freitags 8 -12 Uhr und 14 – 15:30 Uhr).