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Baurechtlicher Grundstücksverkehr

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches und der Neufassung der Landesbauordnung 2000 bedürfen Grundstücksteilungen keiner Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde mehr. Die Gemeinde prüft in diesem Fall nur die Übereinstimmung der geplanten Grundstücksteilung mit der kommunalen Satzung - wie beispielsweise dem betreffenden Bebauungsplan - und erteilt ein Negativattest.

 

Diese Genehmigungsfreiheit bedeutet jedoch nicht, dass Grundstücke ohne die Beachtung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften (z.B. der Landesbauordnung) geteilt werden dürfen.

 

Nach der neuen Regelung in § 8 (1) Landesbauordnung kann die Untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises nach der Grundstücksteilung die Herstellung baurechtsmäßiger Zustände von Gebäuden und Gebäudeteilen verlangen, wenn durch eine Grundstücksteilung Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften zuwiderlaufen. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn durch die Grundstücksteilung die erforderlichen Grenzabstände nicht mehr eingehalten werden.

 

Die Gemeinde kann durch Satzung für Bebauungsplangebiete festlegen, dass Grundstücksteilungen grundsätzlich der Genehmigung durch die Gemeinde bedürfen (Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB). Ihr Zweck ist insbesondere die Vermeidung von Grundstücksteilungen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen. Auch hier kann die Untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises die Herstellung baurechtsmäßiger Zustände verlangen. Hervorzuheben ist, dass nach dem derzeitigen Recht, eine Grundstücksteilung bzw. Teilungsgenehmigung nicht gleichzeitig eine Aussage zur Bebaubarkeit der neu gebildeten Teilgrundstücke beinhaltet. Dies ist nur auf dem Wege einer Bauvoranfrage zu klären.

 

Die Gemeinde hat zudem die Möglichkeit, die gemeindlichen Vorkaufsrechte beim Kauf von Grundstücken auszuüben, um sie der planmäßigen Nutzung oder anderen städtebaulichen Zwecken zuzuführen (§§ 24-28 BauGB). Man unterscheidet das gesetzliche, allgemeine Vorkaufsrecht von dem durch Gemeindesatzung erweiterbaren Vorkaufsrecht. Die allgemeinen Vorkaufsrechte gelten beispielsweise für öffentlichen Zwecken gewidmete Flächen im Bebauungsplan, im Gebiet einer Erhaltungssatzung und auf unbebauten für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen. Die Möglichkeit ihr Vorkaufsrecht durch Satzung zu erweitern hat die Gemeinde im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes sowie in Gebieten mit beabsichtigten städtebaulichen Maßnahmen.

 

Eine weitere Möglichkeit der Gemeinde, den Grundstücksverkehr zu beeinflussen, ist der Erlass einer Satzung zum Schutz von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion nach § 22 BauGB. Damit wird die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum unter den Genehmigungsvorbehalt durch die Gemeinde gestellt, um den Entzug dieser Unterkünfte aus der touristischen Nutzung zu verhindern und der Zunahme der Zweitwohnungen entgegenzuwirken.

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