Beschluss:
Zu a) Aufstellungsbeschluss
1.
Für das
Gebiet der Gemeinde Utersum "Historische Ortslage", umgeben von den
Straßen Triibergem, Strunwai, Boowen Taarep, Oner Taarep wird der Beschluss zur
Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5a der Gemeinde Utersum
gefasst. Das Verfahren wird für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung im
Wege des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB durchgeführt.
Zu b) Festlegung der Planungsziele
2.
Für die
Planung werden die folgenden Planungsziele festgelegt:
2.1 Im Interesse der
Rechtsicherheit soll der Bebauungsplan Nr. 5a der Gemeinde Utersum unter
Berücksichtigung des baulichen Bestandes und der Prägung des Plangebietes
angepasst werden.
2.2 Die Art der Nutzung soll als
Sonstiges Sondergebiet SO – Dauerwohnungen und Tourismus festgesetzt werden,
zur vorrangigen Sicherung des Dauerwohnens und der Regulierung des
Fremdenverkehrswesens.
2.3 Der Genehmigungsvorbehalt
gemäß § 22 BauGB soll entsprechend der geänderten Gesetzeslage erweitert
werden.
3.
Mit der Ausarbeitung
der Planunterlagen wird das Bau- und Planungsamt des Amtes Föhr-Amrum
beauftragt.
4.
Die
frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit mit der Erörterung über die
allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung nach § 3 Abs. 1 BauGB und soll im
Rahmen einer öffentlichen Anhörung der Bürgerinnen und Bürger erfolgen.
5.
Dieser
Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen (gem. § 2 Abs. 1 BauGB).
Abstimmungsergebnis:
Gesetzliche Anzahl der
Gemeindevertreterinnen/Gemeindevertreter:8
davon anwesend: 7.; Ja-Stimmen: 5;
Nein-Stimmen: 0;
Stimmenthaltungen: 0
Bemerkung:
Aufgrund des § 22 GO waren folgende Gemeindevertreterinnen/Gemeindevertreter von der Beratung und Abstimmung ausgeschlossen; sie waren weder bei der Beratung noch bei der Abstimmung anwesend: Göntje Schwab, Jörg Rosteck
Der Bebauungsplan Nr. 5a der Gemeinde Utersum
für das Gebiet "Historische Ortslage", umgeben von den Straßen
Triibergem, Strunwai, Boowen Taarep, Oner Taarep ist aufgestellt worden auf
Grundlage des Aufstellungsbeschlusses vom 26.03.1991 und in Kraft getreten am
05.08.1999. Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans war die Steuerung der künftigen
Entwicklung in der Ortslage. Zu diesem Zweck wurden im Bebauungsplan Festsetzungen
über die Art und das Maß der Nutzung, die Geschossigkeit, die Bauweise, die
Zahl der Wohneinheiten und eine Mindestgrundstücksgröße sowie ein
Genehmigungsvorbehalt gemäß § 22 BauGB getroffen.
Ausgelöst durch
aktuelle Bauanträge ist aufgefallen, dass sich das Plangebiet in einer Weise
entwickelt hat, die den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht mehr im vollen
Umfang entspricht. Insbesondere wurden viele der in einem Dorfgebiet zu
schützenden Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe
umgenutzt, sodass im Interesse der Rechtssicherheit eine Anpassung der Art der
Nutzung erforderlich wird.
Die Festsetzungen
zur Zahl der Wohneinheiten, der Mindestgrundstücksgröße sowie des
Genehmigungsvorbehalts nach § 22 BauGB sollten dazu beitragen, die
Bevölkerungsstruktur in den Dörfern zu erhalten und die Lebensqualität für den
Dauerwohner wie auch für den Feriengast zu erhalten und einer nicht mehr
verträglichen Anzahl von Zweitwohnungen entgegenzuwirken. Dieses Ziel besteht
heute nach wie vor. Eine Verknüpfung der Dauer- sowie Ferienwohnnutzung lässt
sich aus heutiger Sicht nur über die Festsetzung eines Sonstigen Sondergebiets SO
– Dauerwohnen und Tourismus erreichen.
Darüber hinaus
haben sich durch die am 13.05.2017 in Kraft getretene Novellierung des
Baugesetzbuchs und der Baunutzungsverordnung Veränderungen ergeben, die eine
Überprüfung der Bestandslage notwendig macht. Dies betrifft in diesem
Zusammenhang im Besonderen die Klarstellung des Begriffs der Ferienwohnung nach
§ 13a BauNVO und die Änderung des § 22 BauGB.
Die Gemeinde
Utersum will daher zur Klarstellung ihrer ursprünglichen Planungsabsicht den
Bebauungsplan so ändern, dass die künftige Entwicklung in der Ortslage im Sinne
einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und vor dem Hintergrund der
geänderten Rechtslage sowie des baulichen Bestandes gesichert wird.
Das Planverfahren soll im beschleunigten
Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden.
Frau Strödel berichtet an Hand der vorliegenden Vorlage. Insbesondere erläutert Sie auftretende Fragen zum Thema Sonstiges Sondergebiet „Dauerwohnen und Tourismus“ ausführlich.
1.Warum muss eine Umwandlung in ein Sonstiges Sondergebiet „Dauerwohnen und Tourismus“ erfolgen? Bei der Planaufstellung wurde ein Dorfgebiet festgelegt, dieses erscheint noch immer sinnvoll zu sein.
Der Kreis, als Bauaufsicht und Baugenehmigungsbehörde, hat angemahnt, dass die Festsetzung des Gebietscharakters so nicht mehr anzuwenden ist.
Grund hier für ist:
Die Ausweisung eines Dorfgebietes beinhaltet die Vorgabe einer aktiven land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung im Geltungsbereich. Diese ist nun zum einen nicht mehr vorhanden. Zum anderen hat sich das Gebiet im Laufe der Jahre weiterentwickelt durch genehmigte und ungenehmigte Nutzungsänderungen oder sonstige bauliche Veränderungen.
Daher ist es erforderlich, dass die Gemeinde den Bebauungsplan diesbezüglich ändert, um die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu sichern. Dabei werden im Verfahren neben der Änderung der Festsetzung des Gebietscharakters aber auch alle weiteren Festsetzungen überprüft und bewertet, um für die nächsten 10 bis 15 Jahre Planungssicherheit zu schaffen.
Der Gebietstyp „Sonstiges Sondergebiet – Dauerwohnen und Tourismus“ ist ein Vorschlag seitens des Amtes. Man kann durch die Festsetzung des Sondergebietes individuell auf die vorhandene/ gewünschte Nutzungssituation eingehen. Im weiteren Aufstellungs- / Änderungsverfahren werden hierzu der Kreis und das Land weitere Anmerkungen anbringen. Derzeit ist es aber der gängige Gebietstyp, um in einer vom Tourismus geprägten Region, Dauerwohnen zu schützen und gleichzeitig den touristischen Zielen/ Entwicklungen Rechnung zu tragen. Zudem soll hiermit auch ein Ausschluss eines weiteren Anstieges von Zweitwohnungen erfolgen (was auch damals schon zur Zielsetzung des derzeitigen Bebauungsplans gehörte).
Darüber hinaus ist der aktuelle Bebauungsplan 18 Jahre alt. „Durchschnittsalter“ für einen Bebauungsplan bzw. Planungshorizont liegt i.d.R. zwischen 15-20 Jahren.
2. Durch geplante Umwandlung von einem „Dorfgebiet“ in ein „Sonstiges Sondergebiet Dauerwohnen und Tourismus“ werden die bisher illegal betriebenen Ferienwohnungen legalisiert.
Durch die Festsetzung des Gebietstyps „Sonstiges Sondergebiet - Dauerwohnen und Tourismus“ werden keine bisher illegal betriebenen Ferienwohnungen legalisiert. Es wird lediglich der Gebietstyp geändert. Es wird aber voraussichtlich eine Möglichkeit geboten, illegal betriebene Ferienwohnungen nach den Vorgaben des Bebauungsplanes, nachträglich zu legalisieren. Hierzu muss aber eine Nutzungsänderung über einen Bauantrag beantragt werden.
Hierbei ist jedoch zu sagen, dass erst nach Abschluss der Gebietsprüfung darüber beraten werden kann, welche konkreten Festsetzungen im Bebauungsplan aufgenommen werden. Zum jetzigen Zeitpunkt, zu Beginn der Planung, kann noch nicht abschließend gesagt werden, ob und welche Vorhaben/ Nutzungen schlussendlich genehmigungsfähig sein werden.
Die Änderung des Bebauungsplans soll jedoch den langfristigen Zielen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung der Gemeinde entsprechen.
In diesem Zusammenhang geht Frau Strödel einmal auf bestimmte Begriffsdefinitionen ein:
- Dauerwohnung
als 1. Wohnsitz gemeldet
der Lebensmittelpunkt muss auf der Insel sein
- Zweitwohnsitz
als Nebenwohnung gemeldeter Wohnsitz
wohnen nur zu begrenzter Zeit, von meistens derselben Person in der Regel unter einem halben Jahr
- Ferienwohnung
gewerbliche Vermietung an wechselnden Personenkreis
Eine mit Zweitwohnsitz angemeldete Person kann sein/e Haus/Räume als Ferienwohnung oder auch als Dauerwohnung vermieten. Ggf. ist hier eine Nachweisführung erforderlich. Leider gibt es hierzu derzeit keine rechtssichere Aussage.
3.Im Erbfall können Erben das Haus nicht als Zweitwohnsitz nutzen
a) Vermietung an Einheimische als Dauerwohnraum lohnt sich nicht.
b) Bei Verkauf wird Kreis der Interessenten eingeschränkt → Wertminderung, auch in Bezug auf Kredite und Hypotheken.
Zu Punkt 3:
Auf diese Frage gibt es noch keine 100% rechtssichere Aussage. Den Erben steht jederzeit frei einen Zweitwohnsitz anzumelden, lediglich die klassische Nutzung als Zweitwohnsitz ist nicht möglich, da der Bebauungsplan entweder Dauerwohnung(en) oder in Kombination Dauerwohnen mit Ferienwohnung(en) / Beherbergungsbetriebe festsetzt.
Eine Nutzung des Gebäudes ist trotzdem möglich (siehe unter Begriffsdefinitionen)
Zu Punkt 3a:
Die Vermietung an Einheimische lohnt sich evtl. aus dem finanziellen Aspekt betrachtet nicht, dafür ist die Dauervermietung durch eine ständige ganzjährige Nutzung ertragsreicher, da das Gebäude dauerhaft gepflegt wird und in den Wintermonaten nicht leer steht. Ebenso bedeutet eine Dauervermietung eine kontinuierliche finanzielle Einnahme.
Für die Gemeinde selber bedeutet die Schaffung und in diesem Fall besonders die Erhaltung von Dauerwohnraum u.a. eine ganzjährige Nutzung von Infrastrukturen und gemeindlichen Fremdenverkehrseinrichtungen. In der Folge die Fremdenverkehrsstruktur nachhaltig gestärkt wird.
Zu Punkt 3b:
Es ist die Aufgabe der Gemeinde im Rahmen ihrer Planungshoheit für eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu sorgen, hierzu zählt auch Dauerwohnraum für die einheimische Bevölkerung zu schützen. Es ist nicht ihre Aufgabe, die höchstmögliche Vermarktung zu ermöglichen oder zu verhindern. Eine Zweckbestimmung Dauerwohnen oder Dauerwohnen in Kombination mit Ferienwohnen dient der Regulierung der Nutzungsart und ist nicht gleichzusetzen mit einer Enteignung. Das Argument der hohen Preise ist nicht maßgeblich für das Handeln der Gemeinden.
4. Vorgebrachter Bedarf nach Dauerwohnraum ist nicht nachprüfbar; wie viel Wohnraum, zur Miete oder zum Kauf, in welcher Größe wird denn benötigt?
a) Im konkreten Plangebiet ist ein Regelungsbedarf für Dauerwohnen nicht erkennbar
Die Ausführungen der Begründung zu dieser Thematik sind bisher noch nicht ausreichend. Hier wird auch weiterhin inhaltlich nachgebessert:
- Mit Erkenntnissen aus dem in Aufstellung befindlichen Wohnungsmarktkonzept für die Inseln Föhr und Amrum (Vorstellung am 27.09.2017) wird man zunächst den inselweiten Planungsbedarf für Dauerwohnraum erfahren. Vorweg gesagt, der Planungsbedarf ist gegeben.
- Es wird eine noch nicht abgeschlossene Bestandsaufnahme zur Ermittlung des Dauerwohnraumes zu Grunde gelegt werden
- Ein Indiz für zu wenig Dauerwohnraum ist z.B. wenn Personalwohnungen extra gebaut werden müssen.
5. Das Grundrecht auf Freizügigkeit wird eingeschränkt, weil der 2. Wohnsitz nicht in Utersum angemeldet werden kann
Die Entscheidung, den Wohnsitz in Utersum anzumelden ist frei. Es wird auch nicht vorgeschrieben wo die Anmeldung des Wohnsitzes zu erfolgen hat.
6. Eigentliches Problem ist, dass Dauerwohnraum als Ferienwohnung zweckentfremdet wird; dem wird nicht konsequent nachgegangen
Die Kontrolle der ausgeführten Nutzungen müsste tatsächlich, durch Anzeige und Nachverfolgung, verbessert werden.
Frau Strödel weist darauf hin, dass auch nachträglich Nutzungsuntersagungen möglich sind, wenn die Nutzung nie genehmigt worden ist.
Bürgermeisterin Schwab und Gemeindevertreter Jörg Rosteck erklären sich für befangen und verlassen den Sitzungsraum zu diesem und dem nächsten Tagesordnungspunkt nachdem die Bürgermeisterin die Sitzungsleitung an das älteste Mitglied Gerd Mommsen übergeben hat.
Die Gemeindevertretung diskutiert ausführlich über die Festlegung der Planungsziele und ist sich einig, dass die Beschlussfassung zu b unter 2.2 ergänzt werden muss um den Halbsatz „ zur vorrangigen Sicherung des Dauerwohnens und der Regulierung des Fremdenverkehrswesens“. Ebenso ist Punkt 4 dahingehend umzuformulieren, dass eine öffentliche Unterrichtung und Erörterung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung stattfinden soll um alle am Planverfahren Interessierten frühzeitig einzubinden.