Beschlussempfehlung:

       Zu a) Aufstellungsbeschluss

1.    Für das Gebiet der Stadt Wyk auf Föhr begrenzt im Osten vom Fasanenweg, im Süden von der Gmelinstraße und der Straße "Am Charlottenheim", im Westen von einer Bautiefe westlich des Drosselsteiges und des Amselweges sowie von der Strandstraße und im Norden vom städtischen Grünstreifen wird der Beschluss zur Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 33 der Stadt Wyk auf Föhr gefasst. Das Verfahren wird für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung im Wege des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB durchgeführt.


Zu b) Festlegung der Planungsziele

2.    Es werden die folgenden Planungsziele festgelegt:

2.1  Änderung der Art der Nutzung zu einem Sondergebiet „Wohnen und
       Touristenbeherbergung“;

2.2 Beibehaltung der Begrenzung der Beherbergungsnutzung u. a. zur Erhaltung der  

      Dauerwohnnutzung unter Berücksichtigung des Bestandes sowie anderer Plangebiete
      mit vergleichbarer städtebaulicher Struktur;

2.3 Im Interesse der Rechtssicherheit und zur begrifflichen Klarstellung Aufnahme einer
      Regelung in den Bebauungsplan, wonach Umbauten und Nutzungsänderungen im  
      genehmigten baulichen Bestand zugelassen werden, auch wenn dieser Bestand das
      Maß der baulichen Nutzung überschreitet.

3.    Mit der Ausarbeitung der Planunterlagen wird das Bau- und Planungsamt des Amtes Föhr-Amrum beauftragt.

4.    Von der öffentlichen Unterrichtung und Erörterung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung wird nach § 13a BauGB abgesehen.

5.    Dieser Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekannt zu machen (gem. § 2 Abs. 1 BauGB).

Sachdarstellung mit Begründung:

Ausgangslage, Problemstellung, Planungserfordernis

Der Bebauungsplan Nr. 33 ist am 22.12.2004 rechtskräftig geworden. Der Bebauungsplan setzt vornehmlich reine Wohngebiete (WR) sowie in einem Teilabschnitt an der Gmelinstraße ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest.

Nach der damaligen Baunutzungsverordnung (BauNVO) werden „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ im WR und „Betriebe des Berberbergungsgewerbes“ im WA allgemein zugelassen sind. Zugleich ist diese Nutzungsform auf 40 % der verwirklichten Wohn- und Nutzfläche begrenzt worden. Damit sollte einerseits der Dauerwohnnutzung Vorrang eingeräumt werden zugleich aber auch eine Ferienvermietung von Zimmern und/oder Ferienwohnungen in eingeschränktem Umfang ermöglicht werden (Kleinvermieterstruktur).

Nach der zwischenzeitlichen Entwicklung der Rechtsprechung entspricht diese Festsetzungsweise nicht dem heute geltenden Rechtsverständnis. Demnach ist eine Ferienwohnung kein „Betrieb des Beherbergungsgewerbes“, sondern ein „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ und in einem WR –Gebiet unzulässig.

Ausgelöst durch eine aktuelles Antragsverfahren, welches sich um den Ausbau eines Dachgeschosses zu einer Wohnung/Ferienwohnung innerhalb des genehmigten baulichen Bestandes bemüht, ist darüber hinaus deutlich geworden, dass einige Bestandsgebäude das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung geringfügig überschreiten. In solchen Gebäuden sind Umbauten und Nutzungsänderungen durch das Kreisbauamt nicht genehmigungsfähig. Da diese Gebäude vor Aufstellung des Bebauungsplanes bereits genehmigter Bestand gewesen sind, erscheint es sinnvoll eine Ausnahmeregelung für Umbauten und Nutzungsänderungen innerhalb des genehmigten baulichen Bestandes in den Bebauungsplan aufzunehmen.

Vor diesem Hintergrund hat der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss in der Sitzung am 07.05.2014 empfohlen über eine Bebauungsplanänderung die Planfestsetzungen der heutigen Rechtsprechung anzupassen und zugleich eine solche Ausnahmeregelung zur Vermeidung unbeabsichtigter Härten in den Bebauungsplan aufzunehmen.

Festlegung der Planungsziele

Hinsichtlich der Planungsziele ist nach den oben beschriebenen Rahmenbedingungen eine Umstellung der Art der Nutzung vom WR und WA zu einem Sondergebiet (SO) „Wohnen und Touristenbeherbergung“ notwendig.

Der Umfang der Beherbergungsnutzung bleibt begrenzt soll analog zu anderen Plangebieten mit vergleichbarer Struktur, in denen eine Dauerwohnnutzung von 60 % und eine Beherbergungsnutzung von 40 % zugelassen wird.

Ferner erscheint es sinnvoll eine Ausnahmeregelung für Umbauten und Nutzungsänderungen innerhalb des genehmigten baulichen Bestandes in den Bebauungsplan aufzunehmen für solche Fälle, wo der genehmigte bauliche Bestand von den Festsetzungen des Bebauungsplanes abweicht.