Stellungnahme der Landesplanung

Stellungnahme der Stadt Wyk auf Föhr

1. Wohnungsbau
   Es bestehen keine grundsätzlichen Bedenken, wenn die folgenden Voraussetzungen (Maßgaben) bzw. Ziele der Raumordnung für die Insel Föhr eingehalten werden:
   
   Wohnungsbau darf nur den Bedarf der einheimischen Bevölkerung decken. D. h. für die Realisierung von Wohn-bauplanungen ist sicherzustellen, dass keine Umnutzungen zu Zweitwohnun-gen, Ferienwohnungen und anderen Tourismusangeboten erfolgen. Zur Erreichung dieser Ziele werden verschiedene Instrumente benannt wie u. a. gemeindliches Eigentum, Erbbau-rechtsverträge, Kooperation mit öffentlichen Wohnungsbauträgern oder Kreditinstituten mit entsprechen-den gemeindlichen Bindungsoptionen.
   
   

2.      Sicherungsinstrumente
Die in Ziffer 1.2 der textlichen Festsetzungen und in Ziffer 2.1 der Begründung benannten Maßnahmen (z. B. Küchenausschluss in Hotel-zimmern) genannten Maßnahmen, mit denen die Entstehung von Ferien- und Zweitwohnungen ausgeschlossen werden sollen sind nicht hinreichend, um die unter Ziffer 1 genannten Ziele der Raumordnung sicherzustellen.

3.      Gewerblich-touristische Nutzung
Es handelt sich um einen für die gewerblich - touristische Nutzung geradezu prädestinierten Standort, welcher der Erholungsnutzung vorbehalten und nicht für allgemeine Wohnzwecke genutzt werden sollte.

4.      „Betreutes Wohnen“
Da der Standort gewerblich-touristi-schen Zwecken vorbehalten bleiben sollte, muss auf die Zulassung von Seniorenresidenzen verzichtet werden, zumal das „Betreute Wohnen“ heute eine gängige Wohnform darstellt; d. h. die spätere Teileigentumsbildung und eine Entwicklung zu Ferienwohnun-gen oder Zweitwohnsitzen für Senioren kann in der Praxis kaum gesteuert werden. Eine solche Verfol-gung privater (Vermarktungs-) Interessen und damit eine dem Gemeinwohl abträgliche Bodenspeku-lation sind auszuschließen.

5.      Überprüfung des Entwurfes
Vor diesem Hintergrund sind der Zulässigkeitskatalog der Nutzungsarten noch einmal zu überprüfen und die Textfestsetzungen bzw. die Ausführungen in der Begründung zu modifizieren und zu ergänzen.

Zu 1)

Wohnungsbau nur für den Bedarf der einheimischen Bevölkerung ist auch ein wesentliches Ziel der Stadtentwicklung für die Stadt Wyk auf Föhr. Dem ist in der Vergangenheit durch große Zurückhaltung bei der Ausweisung von Wohnbauflächen und Rechnung getragen worden in Verbindung mit dem Bemühen, die insbesondere durch die Insellage bedingten begrenzten Freiflächen zu erhalten. Nicht zuletzt dienen auch die Aus-weisungen des Bebauungsplanes Nr. 47b u. a. der Verfolgung dieses Zieles. Denn u. a. bewirkt die Festlegung einer Abgrenzung von Bauflächen und Flächen mit Außenbereichs-charakter, dass größere Areale als Freiflächen gesichert werden.

Zu 2)

In der Textziffer 1.2 werden Ferienwohnun-gen und Wohnungen ohne Zusammenhang mit den zugelassenen Einrichtungen aus-drücklich als unzulässig festgesetzt. Ferner besteht für das Gebiet eine Satzung nach        § 22 BauGB, mit der einer Teileigentums-bildung bzw. rechtlichen Verselbständigung von Wohneinheiten, die etwa im Rahmen eines Hotels entstehen, entgegengewirkt werden kann. Durch den Küchenausschluss bei Hotels wie in Textziffer 1.2 festgesetzt, „Hotelgebäude (ohne Küchen, Kochnischen in den Zimmern)“, bzw. durch Bindung von Wohneinheiten an die Träger größerer Ein-richtungen bzw. größerer Institutionen sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens unter Mitwirkung der Bauaufsichtsbehörde weitere Sicherungsinstrumente wie Baulast und Grunddienstbarkeit in Abstimmung mit der antragstellenden Seite zu nutzen zur Sicherstellung einer plangemäßen Nutzung.

Zu 3)

Die gewerblich - touristische Nutzung des Standortes des ehemaligen Landschulheimes des Kreises Rendsburg Eckernförde ist von Anfang an ein Ziel der Planung gewesen. Dies spiegelt sich an der Entwicklung des Katalogs der zulässigen Nutzungsarten im Verlauf des Planverfahrens wider. Im ersten Planvorent-wurf war eine „Erholungseinrichtung für Kinder und Jugendliche“ vorgesehen, was     u. a. eine vergleichsweise enge Festschrei-bung und Fortentwicklung der bestehenden bzw. ehemaligen Nutzung als Landschulheim bedeutete. Die Erkenntnis, dass sich für solche Nutzungen kaum noch ein Träger finden lässt, führte zur ersten Ausweitung des Kataloges zulässiger Nutzungsarten zu „Erholungsheimen“ allgemein.

Die von der Eigentümerseite parallel intensiv betriebene Suche nach einem Hotelinvestor, blieb bis heute ohne Erfolg. Ergänzend gab es weitere Bemühungen um die Nutzung des Standortes für ein Schulungszentrum, eine Jugendherberge bis hin zur Wiederherstellung der historischen schulischen Nutzung in Gestalt eines Internats.

Nachdem alle diese Bemühungen ergebnislos verlaufen sind, zugleich aber im Hinblick auf die Sicherung einer geordneten städtebauli-chen Entwicklung bei der Stadt ein Interesse am Fortgang und Abschluss des Planver-fahrens besteht, nicht zuletzt wegen der laufenden Veränderungssperre, ist nach umfangreichen Überlegungen und Einholung einer eingehenden rechtlichen Beratung ein neuer Katalog zulässiger Nutzungsarten festgelegt worden. Dessen Bandbreite reicht von den gewerblich-touristischen Einrichtun-gen (Erholungsheime, Hotels) bis hin zu Einrichtungen für soziale Zwecke, die durch-aus auch ein Wohnen beinhalten, sei es für Senioren oder für Menschen mit Behinderun-gen.

Zu 4

Die langjährige Unmöglichkeit gewerblich-touristische Nutzungen zu finden, führte zu dem unter Ziffer 3 beschriebenen aufgeweite-ten Katalog an Nutzungsarten.

Damit wird u. a. dem privaten Belang der Eigentümerseite Rechnung getragen, wonach ein gewisses Nutzungsspektrum notwendig ist, um überhaupt die Chance für eine sinn-volle Nutzung der Liegenschaft haben zu können. Dies liegt zugleich im städtebau-lichen Interesse der Stadt an Stelle eines langjährigen Leerstandes der Liegenschaft und ist auch von Bedeutung für die Rechts-sicherheit des künftigen Bebauungsplanes (Funktionslosigkeit nicht umsetzbarer Festsetzungen).

Dabei kommt den „spezifischen sozialen Zwecken“ insofern eine besondere Bedeutung zu, weil es sich unter den vorgesehenen Rahmenbedingungen eben nicht um eine „gängige Wohnform“ handelt. Vielmehr bringt der Charakter von „Seniorenresidenzen mit Rundumbetreuung“ es zwangsläufig mit sich, dass es sich nicht lediglich nur um Wohnungen für ältere Menschen handeln kann, sondern um ein in diesem Falle zwangsläufig damit zu erbringendes Betreuungsangebot. Dies ist nur unter dem Dach eines größeren gemeinnützigen Trägers gewährleistet. Dessen Betreuungsmodell wird dann u. a. Bestandteil des Baugenehmigungs-verfahrens werden.

Ebenso verhält es sich mit Einrichtungen zum Betreuen von pflegebedürftigen Menschen sowie von Menschen mit Behinderungen. Auch deren Wohnformen sind an enge Vorgaben gebunden und nur über größere Trägereinrichtungen zu bewerkstelligen, wie es z. B. das hiesige „Paritätische Haus Schöneberg“ ist. Die Größe der Fläche und die damit verbundene Größe der jeweiligen Einrichtungen sichern somit in gewisser Weise die plangemäße Nutzung der Liegenschaft.
Durch die in Zusammenhang mit dem Kreis Nordfriesland im Baugenehmigungsverfahren getroffenen Festlegungen, ergänzt gegebenen-falls über Baulasten und Grunddienstbarkeiten nach Abstimmung mit der antragstellenden Seite, wird ein Vermeiden der nicht gewünschten städtebaulichen Fehlentwick-lungen zu Ferienwohnungen und Zwei-wohnungen gewährleistet, so weit es im Rahmen und den Grenzen der bestehenden Rechtsordnung möglich ist.

Zu 5) Ergebnis

Unter Berücksichtigung des oben beschrie-benen Werdeganges und im Hinblick auf die gewünschte baldige Rechtskraft des Bebauungsplanes sind die bisherigen Nutzungsartenfestlegungen noch einmal überprüft worden. Im Ergebnis bleibt festzustellen, dass die im Entwurf beschrie-benen Festsetzungen im bisher vorgesehenen Umfang notwendig sind, um eine angemesse-ne Verwertungsmöglichkeit der Liegenschaft zu eröffnen und damit zugleich einer Funktionslosigkeit der Festsetzungen vorzubeugen. Die zugleich mit den beschrie-benen Wohnformen wie z. B. „Senioren-residenzen mit Rundumbetreuung“ verbundenen Besonderheiten rechtfertigen den Verbleib auch dieser Wohnformen im Katalog der zulässigen Nutzungsarten.

Nach weiterer rechtlicher Beratung und Abstimmung mit dem Kreis Nordfriesland werden die oben beschriebenen Zusammen-hänge ergänzend erläutert und in die Begründung zum Bebauungsplan aufge-nommen.