Stellungnahme der Landesplanung

Stellungnahme der Stadt Wyk auf Föhr

1. Wohnungsbau
   Es bestehen keine grundsätzlichen Bedenken, wenn die folgenden Voraussetzungen (Maßgaben) bzw. Ziele der Raumordnung für die Insel Föhr eingehalten werden:
   
   Wohnungsbau darf nur den Bedarf der einheimischen Bevölkerung decken. D. h. für die Realisierung von Wohn-bauplanungen ist sicherzustellen, dass keine Umnutzungen zu Zweitwohnun-gen, Ferienwohnungen und anderen Tourismusangeboten erfolgen. Zur Erreichung dieser Ziele werden verschiedene Instrumente benannt wie u. a. gemeindliches Eigentum, Erbbau-rechtsverträge, Kooperation mit öffentlichen Wohnungsbauträgern oder Kreditinstituten mit entsprechen-den gemeindlichen Bindungsoptionen.
   
   

2.      Sicherungsinstrumente
Die angesprochenen Reglungen zur Sicherstellung der in Zukunft gewünschten bzw. zugelassenen Nutzungen beziehen sich überwiegend auf die Ebene des Bebauungsplanes
z. B. in Ziffer 1.2 der textlichen Festsetzungen und in Ziffer 2.1 der Begründung benannten Maßnahmen (z. B. Küchenausschluss in Hotel-zimmern) genannten Maßnahmen, mit denen die Entstehung von Ferien- und Zweitwohnungen ausgeschlossen werden sollen. Diese Reglungen werden als sind nicht hinreichend angesehen, um die unter Ziffer 1 genannten Ziele der Raumordnung sicherzustellen.

3.       

4.      Gewerblich-touristische Nutzung
Es handelt sich um einen für die gewerblich - touristische Nutzung geradezu prädestinierten Standort, welcher der Erholungsnutzung vorbehalten und nicht für allgemeine Wohnzwecke genutzt werden sollte.

Zu 1)

Wohnungsbau nur für den Bedarf der einheimischen Bevölkerung ist auch ein wesentliches Ziel der Stadtentwicklung für die Stadt Wyk auf Föhr. Dem ist in der Vergangenheit durch große Zurückhaltung bei der Ausweisung von Wohnbauflächen und Rechnung getragen worden in Verbindung mit dem Bemühen, die insbesondere durch die Insellage bedingten begrenzten Freiflächen zu erhalten. Nicht zuletzt dienen auch die Aus-weisungen der 26. Änderung des Flächen-nutzungsplanes in Verbindung mit dem Bebauungsplan Nr. 47b u. a. der Verfolgung dieses Zieles. Denn u. a. bewirkt die Festle-gung einer Abgrenzung von Bauflächen und Flächen mit Außenbereichscharakter, dass größere Areale als Freiflächen gesichert werden.

Die genannten rechtlichen Instrumente zur Sicherstellung einer plangemäßen Nutzung betreffen eher die Regelungsebene des Bebauungsplanes und sind in dessen Rahmen zu behandeln (siehe Ziffer 2).

Zu 2)

Die Instrumente zur Sicherstellung einer plangemäßen Nutzung werden im einzelnen erst auf der Ebene des Bebauungsplanes ablesbar. Durch die darin getroffenen Detailfestsetzungen z. B. zum Katalog der Nutzungsarten wird beispielsweise einer rechtlichen Verselbständigung von Wohneinheiten, die etwa in Zusammenhang mit einem Hotels entstehen, entgegengewirkt.

Durch die Bindung von Wohnnutzungen in Zusammenhang mit spezifischen sozialen Zwecken an die Träger größerer Einrichtun-gen bzw. größerer Institutionen sind im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens unter Mitwirkung der Bauaufsichtsbehörde weitere Sicherungsinstrumente wie Baulast und Grunddienstbarkeit in Abstimmung mit der antragstellenden Seite zu nutzen zur Sicherstellung einer plangemäßen Nutzung.

Zu 3)

Die gewerblich - touristische Nutzung des Standortes des ehemaligen Landschulheimes des Kreises Rendsburg Eckernförde ist von Anfang an ein Ziel der Planung gewesen. Dies spiegelt sich an der Entwicklung der Ziel-richtung für die künftig zulässigen Nutzungen im Verlauf des Planverfahrens wider. Im ersten Planvorentwurf war eine Gemeinbe-darfsfläche für „Erholungseinrichtung für Kinder und Jugendliche“ vorgesehen, was

u. a. eine vergleichsweise enge Festschrei-bung und Fortentwicklung der bestehenden bzw. ehemaligen Nutzung als Landschulheim bedeutete. Die Erkenntnis, dass sich für solche Nutzungen kaum noch ein Träger finden lässt, führte zur ersten Änderung der Nutzungsartenausweisung zu einer Sonder-baufläche mit der Zielrichtung „Erholungs-heim“ allgemein.

Die von der Eigentümerseite parallel intensiv betriebene Suche nach einem Hotelinvestor, blieb bis heute ohne Erfolg. Ergänzend gab es weitere Bemühungen um die Nutzung des Standortes für ein Schulungszentrum, eine Jugendherberge bis hin zur Wiederherstellung der historischen schulischen Nutzung in Gestalt eines Internats.

Nachdem alle diese Bemühungen ergebnislos verlaufen sind, zugleich aber im Hinblick auf die Sicherung einer geordneten städtebauli-chen Entwicklung bei der Stadt ein Interesse am Fortgang und Abschluss des Planver-fahrens besteht, ist nach umfangreichen Überlegungen und Einholung einer eingehen-den rechtlichen Beratung eine neue Zielrich-tung künftig zulässiger Nutzungen festgelegt worden, die den besonderen Rahmenbedin-gungen des Standortes Rechnung trägt. Dies führte zu der Ausweisung als Sonderbau-fläche mit der Zielrichtung „Großmaßstäb-liche Einrichtungen für touristische und spezifische soziale Zwecke“. Dessen Bandbreite reicht von den gewerblich-touristischen Einrichtungen (Erholungsheime, Hotels) bis hin zu Einrichtungen für spezifi-sche soziale Zwecke, die durchaus auch ein Wohnen beinhalten, sei es für Senioren oder für Menschen mit Behinderungen. D. h. diese Ausweitung von Nutzungsmöglichkeiten war erforderlich, um auch eine tatsächlich umsetz-bare Planvorstellung zu entwickeln.

Zusammenfassung:

Die langjährige Unmöglichkeit gewerblich-touristische Nutzungen zu finden, führte zu den unter Ziffer 3 beschriebenen aufgeweite-ten Katalog an möglichen Nutzungen.

Die näheren Regelungen zur Beschreibung der zulässigen Nutzungsarten und Wohn-formen sowie zur Sicherung dieser Nutzungs-zwecke werden auf der Ebene des Bebauungs-planes durch die entsprechenden Festsetzun-gen getroffen, so weit es im Rahmen und den Grenzen der bestehenden Rechtsordnung möglich ist. Das betrifft insbesondere auch auch die Gesichtspunkte eines „Betreuten Wohnens“ sowie des Wohnens für Menschen mit Behinderungen usw.

Ergebnis

Unter Berücksichtigung des oben beschrie-benen Werdeganges und im Hinblick auf die gewünschte baldige Rechtswirksamkeit der Flächennutzungsplanänderung und die Rechstskraft des im Paralleverfahren erstellten Bebauungsplesn Nr. 47b sind bisherigen Nutzungsausweisungen noch einmal überprüft worden. Im Ergebnis bleibt festzustellen, dass die im Entwurf beschriebe-nen Darstellungen im bisher vorgesehenen Umfang sachgerecht sind, um eine ange-messene Verwertungsmöglichkeit der Liegenschaft zu eröffnen bei gleichzeitiger Berücksichtigung des Interesses der Stadt an einer geordneten städtebaulichen Entwick-lung. Dies schließt zugleich die denkbaren Wohnformen mit ein.

Nach weiterer rechtlicher Beratung und Abstimmung mit dem Kreis Nordfriesland werden die oben beschriebenen Zusammen-hänge ergänzend erläutert und in die Begrün-dung zur Flächennutzungsplanänderung aufgenommen.