Beschlussempfehlung:
- Der Bau- und Planungsausschuss empfiehlt der Stadtvertretung das Konzept der Stadt Wyk auf Föhr zum Umgang mit Ferienwohnungsnutzungen zu beschließen, um eine rechtssichere Grundlage für den zukünftigen Umgang mit Ferienwohnungen zu schaffen.
- Die Stadtvertretung begrüßt die Vorgehensweise des Bau- und Planungsausschuss und beschließt das vorgeschlagene Konzept.
Sachdarstellung mit Begründung:
Am 19.12.2023 fand eine erste Sitzung des
Arbeitskreises „Städtebaulicher Rahmenplan“ der Stadt Wyk auf Föhr statt.
Wunsch dieses Arbeitskreises war es, Maßnahmen und Lösungen für den Umgang mit
Zweit- und Ferienwohnungen aufzuzeigen. Aus diesem Grund hat die Verwaltung in
Zusammenarbeit mit dem Bürgermeister der Stadt Wyk auf Föhr, folgendes Konzept
erarbeitet.
Das Konzept wurde bereits in der
Bauausschusssitzung am 17.01.2024 kurz vorgestellt und sollte den Mitgliedern u.
a. zur Vorbereitung auf die Informationsveranstaltung des Kreises Nordfriesland
und als Diskussionsgrundlage in den Fraktionen dienen.
Auch die Verwaltung hat zwischenzeitlich noch
einmal Gespräche mit dem Kreis Nordfriesland geführt und die Vorlage an die
aktuelle Rechtslage angepasst.
A.
Ausgangsituation und Zielsetzung
Die
nordfriesischen Inseln Föhr und Amrum besitzen einen sehr nachgefragten
Wohnungsmarkt, der sich aus der kontinuierlichen Konkurrenz zwischen
Wohnnutzungen, einem hohen Anteil von Nebenwohnsitzen und Dauervermietungen mit
touristischen Nutzungen ergibt. Insbesondere der hohe Anteil von Ferien- und
Zweitwohnungen, die lokal zu einer zunehmenden Verdrängung von Wohn- und
Geschäftsräumen geführt haben, verstärkt dabei die angespannte Lage des
Wohnungsmarktes. Hierdurch wird den Gemeinden die planerisch gewollte
Durchmischung zunehmend erschwert, in der auch bezahlbarer Wohnraum für
Einheimische seinen Platz findet.
Gleichzeitig
sind die beiden Inseln maßgeblich vom Tourismus geprägt. Eine bedeutende Anzahl
ihrer Bewohner ist in hohem Maße von diesem Wirtschaftszweig abhängig. Die
touristischen Aktivitäten, insbesondere im Bereich der Beherbergung, tragen
entscheidend zur wirtschaftlichen Stabilität und zur Schaffung von
Arbeitsplätzen auf den Inseln bei.
Die Untere
Bauaufsichtsbehörde des Kreises Nordfriesland beabsichtigt zukünftig vermehrt,
in allen Gebieten des Kreises die rechtmäßige Bebauung und Nutzung der
einzelnen Bebauungspläne in Hinblick auf Ferienwohnungen zu überprüfen.
Angesichts
vielschichtiger städtebaulicher Auswirkungen besteht ein erhöhter Bedarf an
gezielter städtebaulicher Steuerung auf den Inseln Föhr und Amrum. Um die
Entwicklung von Nutzungen für touristische Beherbergungszwecke gezielt räumlich
zu lenken, ist eine übergeordnete städtebaulich begründete Konzeption erforderlich,
die unabhängig von Einzelfällen ist. Diese Konzeption soll eine einheitliche
und rechtssichere Grundlage schaffen, um angemessen mit derartigen Nutzungen im
Stadtbereich umzugehen.
B.
Umgang
der Stadt Wyk auf Föhr mit Ferienwohnungen
Das folgende
Konzept hat vor dem Hintergrund der Rechtslage zur Ferienwohnungsnutzung (nachfolgend
I.) zwei Ziele:
·
Erstens
soll das Konzept den bauleitplanerischen Umgang mit Ferienwohnungen durch die
Stadt Wyk auf Föhr aufzeigen (nachfolgend II).
·
Zweitens
soll das Konzept dazu dienen, Eckpunkte ergänzender Maßnahmen des außerhalb der
Bauleitplanung darzustellen (nachfolgend III).
I.
Hintergrund/Planungsanlass
Als
Hintergrund für die Neuaufstellung dieses Konzepts ist zunächst die veränderte
Rechtslage hinsichtlich der Zulässigkeit von Ferienwohnungsnutzungen in den
Blick zu nehmen. Erst durch die Einführung des § 13a BauNVO im Jahr 2017
entstand eine klare Definition von Ferienwohnungen und deren Zuordnung als
Nutzungsart. Gleichzeitig führte dies jedoch zu Unsicherheiten im Umgang mit
bisherigen, bestehenden Ferienwohnungsnutzungen.
Zunächst soll
daher der Begriff „Ferienwohnung“ definiert und die aktuelle Rechtslage
dargestellt werden:
1.
Betriebsart
„Ferienwohnung“
Für ein
einheitliches Verständnis des Begriffs „Ferienwohnungen“ ist zunächst die
gesetzliche Definition entscheidend. In § 13a BauNVO hat der Gesetzgeber den
Nutzungsbegriff der Ferienwohnung seit dem Jahr 2017 ausdrücklich definiert und
die Zulässigkeit von Ferienwohnungen in den Baugebieten nach den §§ 2-7 BauNVO
ausdrücklich geregelt.
Demnach sind
Ferienwohnungen gemäß § 13a Satz 1 BauGB
Räume
oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt
vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur
Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind.
Es handelt
sich also um eine in sich abgeschlossene Unterkunft, die über Sanitärbereich
und Selbstverpflegungseinrichtung verfügt.
Abweichend
von Satz 1 können gem. § 13a Abs. 2 BauNVO Räume nach Satz 1 in den übrigen
Fällen insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung
gegenüber der im Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des
Beherbergungsgewerbes oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes
gehören. Es kann sich hier also um keine Gebäude handeln.
Ferienwohnungen
werden also nach § 13a Satz 1 BauNVO hinsichtlich der Nutzungsart den
(nicht
störenden) Gewerbebetrieben zugeordnet. Räume mit Ferienwohnungen
bei einer baulich untergeordneten Bedeutung nach § 13a Satz 2 BauNVO
werden den Beherbergungsbetrieben
zugeordnet.
2.
Zulässigkeit
von Ferienwohnungen in Gebieten nach der BauNVO
Modifizierte
Festsetzungen zu Ferienwohnungen konnten bis zum Inkrafttreten des
Änderungsgesetzes 2017 nur aufgrund des § 1 Abs. 9 BauNVO getroffen
werden. Auf der Grundlage der Neuregelung mit § 13a BauNVO ist es nunmehr
grundsätzlich möglich, Ferienwohnungen in Baugebieten der BauNVO - sei es als
Gewerbebetrieb oder als Beherbergungsbetrieb - für allgemein zulässig, aus
städtebaulichen Gründen für nicht zulässig oder nur für ausnahmsweise zulässig
zu erklären.
Gemäß § 13a
BauNVO sind Ferienwohnungen als Beherbergungs- und Gewerbebetriebe allgemein zulässig
in Dorfgebieten (§ 5 BauNVO), dörflichen Wohngebieten (§ 5a BauNVO),
Mischgebieten (§ 6 BauNVO) und urbanen Gebieten (§ 6a BauNVO). Ausnahmsweise
zulässig sind Ferienwohnungen als Gewerbebetriebe in
Kleinsiedlungsgebieten (§ 2 BauNVO) und allgemeinen Wohngebieten (§ 4
BauNVO). In reinen Wohngebieten (§ 3 BauNVO) sind lediglich Ferienwohnungen als
Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zulässig, während Ferienwohnungen als
Gewerbebetriebe dort nicht zulässig sind.
Zusammengefasst
stellt sich die Zulässigkeit von Ferienwohnungen gemäß § 13a BauNVO daher wie
folgt dar:
Gebietsart |
Gewerbebetriebe
§ 13a Satz 1 BauNVO - Räume
und Gebäude - |
Beherbergungsbetriebe § 13a Satz 2 BauNVO - untergeordnet - |
||
|
allgemein |
ausnahmsweise |
allgemein |
ausnahmsweise |
Kleinsiedlungsgebiete |
|
✓ |
X |
X |
Reine Wohngebiete |
X |
X |
|
✓ |
Allgemeine Wohngebiete |
|
✓ |
|
✓ |
Besondere Wohngebiete |
✓ |
|
✓ |
|
Dorfgebiete und dörfliche
Wohngebiete |
✓ |
|
✓ |
|
Mischgebiete |
✓ |
|
✓ |
|
Urbane Gebiete |
✓ |
|
✓ |
|
Kerngebiete |
✓ |
|
✓ |
|
§ 13a
BauNVO trifft keine Regelung für Gewerbe- und Industriegebiete (§§ 8, 9
BauNVO). In diesen Gebieten sind Ferienwohnungen nicht mittels § 13a
BauNVO zulässig. Dies bedeutet allerdings nicht, dass Ferienwohnungen in diesen
Gebieten überhaupt nicht zulässig wären. Dies soll die Überprüfung, ob
Ferienwohnungen trotz ihres wohnähnlichen Charakters dort im Einzelfall
als gebietsverträglich angesehen werden können, nicht ausschließen (Finger in:
Brügelmann, BauNVO, Stand: Oktober 2023, § 13a Rn. 30). Prüfungsmaßstab in
diesen Gebieten sind die Zweckbestimmung des Baugebietes sowie das
Rücksichtnahmegebot.
Nach § 11
Abs. 1 BauNVO können darüber hinaus Sondergebiete
festgesetzt werden, wenn sich diese von den Baugebieten nach §§ 2 bis 10 BauNVO
wesentlich unterscheiden. Auf dieser Grundlage können Gebiete für die
Fremdenbeherbergung auch mit einer Mischung von Beherbergung und Ferienwohnen
einerseits sowie Dauerwohnen andererseits festgesetzt werden (§ 11 Abs. 2
BauNVO). Die allgemeine Zwecksetzung des Baugebiets ist das entscheidende
Kriterium dafür, ob sich das festgesetzte Sondergebiet wesentlich von einem
Baugebietstyp im Sinne der §§ 2 bis 10 BauNVO unterscheidet.
In Gebieten
mit fast ausschließlicher
Ferienwohnnutzung kommen zudem Sondergebiete für die Erholung gemäß § 10
BauNVO in Betracht („Ferienhausgebiet“).
Dies zeigt,
dass es somit in Bebauungsplänen einer klaren planungsrechtlichen Regelung der
Zulässigkeit von Ferienwohnen auf Basis des § 13a BauNVO bedarf, sei es
als Gewerbe- oder als Beherbergungsbetrieb.
3.
Neue
Rechtsprechung
Zu
berücksichtigen ist jedoch, dass § 13a BauNVO erst seit seiner Einführung
im Jahr 2017 Wirkung entfaltet. Erst seit diesem Zeitpunkt können
Ferienwohnungen planungsrechtlich klar gesichert und gesteuert werden.
Anlass für
die Einführung im Jahr 2017 war die infolge der Rechtsprechung einiger
Oberverwaltungsgerichte entstandene Rechtsunsicherheit zur Zulässigkeit von
Ferienwohnungen in den Baugebieten nach §§ 2 bis 7 BauNVO, insbesondere in
reinen und allgemeinen Wohngebieten (vgl. hierzu Blechschmidt in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauNVO, Stand: August 2023, § 13a
Rn. 1).
Bis 2017
wurde die Zulässigkeit von Ferienwohnen folglich uneinheitlich geregelt. Dies
führte zu wechselnden und uneinheitlichen Nutzungen, widersprüchlichen
Bauleitplanungen sowie zu einer uneinheitlichen Genehmigungspraxis.
Mit der
Änderung der BauNVO in 2017 sind daher alte Streitfragen über die
planungsrechtliche Zulässigkeit von Ferienwohnungen - jedenfalls für die
Zukunft - geklärt. Die Regelung gilt für alle künftigen Bebauungspläne. Sie hat
außerdem unmittelbare Auswirkungen auf die Beurteilung der baurechtlichen
Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB.
Unklarheit bestand
hinsichtlich der rückwirkenden Bedeutung des § 13a BauNVO, der nach dem Willen
des Gesetzgebers als klarstellende Vorschrift erlassen wurde. Hierzu führte das
BVerwG mit Urteil vom 18.10.2017 (BVerwG, Urteil vom 18.10.2017 - 4 C 5.16)
aber aus:
Für die
Wirksamkeit einer Rechtsnorm maßgebend ist die Rechtslage im Zeitpunkt ihres
Zustandekommens. Rechtsnormen, die unter Verletzung (zwingenden) höherrangigen
Rechts zustande gekommen sind, sind im Grundsatz von Anfang an (ex tunc) und
ohne Weiteres (ipso iure) unwirksam, soweit sich nicht aufgrund gesetzlicher
Sonderregelungen anderes ergibt. Bei Bebauungsplänen ist insoweit der späteste
in Betracht kommende Zeitpunkt seine Inkraftsetzung. Die ohne Rückwirkung in
Kraft getretenen §§13a und 11 Abs.2 Satz2 BauNVO 2017 wären daher für die
Vorinstanz nicht maßgeblich gewesen: Die Vorschriften könnten weder einen
Bebauungsplan wirksam werden lassen, der bei seiner Inkraftsetzung nicht
Bestandteil der Rechtsordnung geworden war, noch könnten sie die Unwirksamkeit eines
wirksam erlassenen Bebauungsplans herbeiführen. Unerheblich ist insoweit, dass
der Gesetzgeber den Änderungen der Baunutzungsverordnung nur klarstellende
Funktion beigemessen hat. Ob diese Auffassung zutrifft, haben die Gerichte zu
entscheiden. Denn zur verbindlichen Auslegung einer Norm ist die
rechtsprechende Gewalt berufen. Der Gesetzgeber ist dagegen zur authentischen
Interpretation von Vorschriften nicht befugt.
Bauplanungsrechtliche
Steuerung
Ziel der
Stadt Wyk auf Föhr ist es, auf dieser rechtlichen Grundlage in Bebauungsplänen
·
entweder
die Zulässigkeit von Ferienwohnungen ausdrücklich zu sichern oder
·
Ferienwohnungen
auszuschließen.
Aus diesem
Grund wird die Stadt Wyk auf Föhr in Zusammenarbeit mit dem Amt Föhr-Amrum, die
bestehenden Bebauungspläne entsprechend prüfen und gegebenenfalls anpassen. Im
unbeplanten Innenbereich werden Bebauungspläne - soweit zur städtebaulichen
Entwicklung erforderlich - neu aufgestellt.
Im Rahmen der
Bauleitplanung plant die Stadt Wyk auf Föhr daher ein schrittweises Vorgehen
mit einer Bestandsanalyse (siehe hierzu unter 1.) sowie darauf beruhender
Änderung oder Aufstellung von Bebauungsplänen (siehe hierzu unter 2.) und dies
stets unter Einbeziehung aller Beteiligten (siehe hierzu unter 3.):
1.
Bestandsanalyse
vor Ort
Als
Vorleistung für eine Überarbeitung der bestehenden Bebauungspläne wird
festgelegt, in welchem Umfang zukünftig eine Ferienwohnungsvermietung innerhalb
der Stadt Wyk zulässig sein soll.
Hierzu ist
zunächst eine Bestandsaufnahme der derzeitigen Situation notwendig. Dies
umfasst eine Analyse der bestehenden Bebauungspläne und der darin festgesetzten
Zulässigkeit von Ferienwohnen im Sinne des § 13a BauNVO. Das Amt
Föhr-Amrum wird in einem ersten Schritt daher zunächst sämtliche
bestandskräftige Bebauungspläne überprüfen und die Festsetzungen der Art der
baulichen Nutzung analysieren. Hiermit wurde bereits begonnen. Etwaige
Missstände werden hierdurch vorab klar definiert.
In einem
zweiten Schritt wird das Amt Föhr-Amrum die vorhandene Nutzungsstruktur und
insbesondere die tatsächlich vorhandene und genehmigte Ferienwohnungsnutzung
ermitteln. Im unbeplanten Innenbereich soll ebenfalls geprüft werden, ob eine
ausgewogene und mit den Zielen der Gemeinden übereinstimmende Nutzungsstruktur
vorliegt. Selbiges gilt für Zweitwohnungen, da dieses auf den Inseln
gleichermaßen negative Auswirkungen hat. Im Zuge der Bestandanalyse wird somit
auch Zweitwohnen geprüft.
2.
Bauleitplanverfahren
a)
Bereiche mit qualifizierten Bebauungsplänen
nach § 30 BauGB i.V.m. BauNVO
Im nächsten
Schritt werden die bauplanungsrechtlich zulässigen mit den tatsächlich
vorhandenen, genehmigten Nutzungen verglichen und konkrete Einzelbetrachtungen
vorgenommen.
So ist im
Bereich der Stadt Wyk auf Föhr ist bereits häufig eine Mischung aus Dauerwohnen
und Ferienwohnen, teilweise als „Allgemeine Wohngebiete (WA)“ oder bereits in
„Sondergebieten (SO)“, festgesetzten Flächen vorhanden. Ferienwohnen ist dort
meist planungsrechtlich nur ausnahmsweise oder untergeordnet zulässig. Die
Mischung aus Dauer- und Ferienwohnen ist in diesen Gebieten daher durchaus
zulässig, bedeutet aber, dass das Vermieten an Feriengäste nicht die
hauptsächliche oder sogar einzige Nutzung der Räume darstellen darf.
Ergibt die
Einzelbetrachtung in einem festgesetzten „Allgemeinen Wohngebiet“ also
beispielsweise ein Übergewicht an Ferienwohnungen, ist möglicherweise eine
Änderung des Baugebiets in ein Sondergebiet Ferienwohnen erforderlich.
Überwiegt die Anzahl des Dauerwohnens in einem festgesetzten „Reinen
Wohngebiet“ die Ferienwohnungen, kommt als Entwicklungsziel ein allgemeines
Wohngebiet oder ebenfalls ein Sondergebiet in Betracht. Ist bereits ein
Allgemeines Wohngebiet festgesetzt und wird dieses überwiegend zu
Dauerwohnzwecken und nur in geringem Maß durch Ferienwohnen genutzt, besteht
hingegen kein Handlungsbedarf.
Die
Genehmigungspraxis von Ferienwohnen in Allgemeinen oder Reinen Wohngebiete
wurde in der Vergangenheit bislang nicht problematisiert. Dies hat sich durch
die oben beschriebene aktuelle Rechtsprechung jedoch geändert. Beispielsweise
insbesondere dann, wenn keine explizite Nennung als Ferienwohnung in den
Bauantragsunterlagen zu finden war, herrschte Unsicherheit über die
Zulässigkeit in dem konkreten Gebiet. Eine genaue Prüfung der Baugenehmigungen
durch das Amt Föhr-Amrum ist daher unerlässlich.
Dies alles
verdeutlicht, dass hier Einzelbetrachtungen vorgenommen werden müssen, die eine
genaue Bestandsanalyse sowohl der bestandskräftigen Bebauungspläne als auch der
genehmigten Nutzungen sowie eine Vorortkontrolle erfordern.
b)
Unbeplanter
Innenbereich nach § 34 BauGB
Im
unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB sind Ferienwohnungen dann
zulässig, wenn diese sich in den vorhandenen Gebietscharakter und die
vorhandene Bebauungsstruktur einfügen.
Auch in
diesen Bereichen wird daher eine Bestandsaufnahme hinsichtlich der Nutzungs-
und Bebauungsstruktur erfolgen. Sollten sich Teilbereiche als besonders
gefährdet herauskristallisieren, wird eine Steuerung auch hier über ein
Bauleitplanverfahren zur Sicherung und Entwicklung der städtebaulichen Ziele
erfolgen. Gegebenenfalls ist die Neuaufstellung von Bebauungsplänen
erforderlich. Insbesondere in historischen Ortsteilen und heterogenen Gebieten
soll dies durch die Aufstellung einfacher Bebauungspläne zur ausschließlichen
Festsetzung der Art der Nutzung (§ 30 Abs. 3 BauGB) erfolgen. Das
Hervorrufen neuer bodenrechtlicher Spannungen wird hierdurch vermieden.
Da in § 13a
BauNVO differenziert wird, wird dies in Zukunft auch bei Festsetzungen in einem
etwaigen Bebauungsplan berücksichtigt werden. Sonst könnten widersprüchliche
Ergebnisse entstehen, wenn beispielsweise alle Betriebe des
Beherbergungsgewerbes ausgeschlossen werden, aber Ferienwohnungen, die nicht
als untergeordnete Nutzung auftreten, gleichwohl als Gewerbebetrieb zulässig
bleiben.
3.
Einbeziehung
von Entscheidern und Akteuren vor Ort
Neben dieser
detaillierten Analyse und einer rechtssicheren Fachkonzeption spielt die
Sensibilisierung und fachliche Information der Entscheider und Akteure vor Ort
eine wichtige Rolle. Sie ist daher Bestandteil dieses Konzeptes. Die Stadt Wyk
auf Föhr wird in Zusammenarbeit mit dem Amt Föhr-Amrum dazu zeitnah
Präsenzveranstaltungen terminieren und über die aktuellen Pläne und
Entwicklungen auf den ortsüblichen Bekanntmachungsplattformen informieren. In
einem ersten Schritt werden Informationsveranstaltungen in Form von
Auftaktgesprächen stattfinden.
Bereits zu
diesem Zeitpunkt werden neben den gemeindlichen Gremien sowohl interessierte
und betroffene Bürger, insbesondere Vermieter von Ferienwohnungen, als auch der
Kreis Nordfriesland eingeladen. Gleichermaßen werden Tourismusverbände,
-vereine und -unternehmen Möglichkeit zur Stellungnahme erhalten. Diese
Veranstaltungen dienen vorab dem engen Austausch und der gemeinsamen Definition
von Zielen und Lösungen.
Für
ergänzende Maßnahmen, wie unter anderem die Erstellung eines Rahmenplans (nachfolgend
III. 1.), wird ebenfalls ein Beteiligungsprozess – beispielsweise durch
Workshops unter Begleitung entsprechender Planungsbüros – gestartet.
II.
Steuerung
außerhalb der Bauleitplanung / ergänzende Maßnahmen
Die bauplanungsrechtliche Steuerung
von Ferienwohnungsnutzungen wird die Stadt Wyk auf Föhr durch weitere Maßnahmen
ergänzen.
Hierzu gehören der Erlass von
Rahmenplänen/Entwicklungskonzepten (siehe hierzu unter 1.), von
Erhaltungssatzungen (siehe hierzu unter 2.), die Sicherung von
Fremdenverkehrsgebieten nach § 22 BauGB (siehe hierzu unter 3.) sowie der
Erlass von Fremdenverkehrssatzungen (siehe hierzu unter 4.):
1.
Rahmenplan
/ Entwicklungskonzept / Beherbergungskonzept
Die
städtebaulichen Gründe nach § 1 Abs. 6 BauGB, ihre Auswirkungen auf die
Gemeindeentwicklung und die planerischen Begegnungsmöglichkeiten werden in
einer städtebaulichen Planung nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
behandelt. Dieses städtebauliche Entwicklungskonzept wird zur Begründung des
Erfordernisses der Bauleitplanung den geeigneten einheitlichen Rahmen liefern.
Vorab wird
ein sogenannter Rahmenplan
aufgestellt. Hierin werden Ergebnisse der Bestandanalysen und daraus
resultierende Handlungsempfehlungen formuliert. Dieser wird mit seinem Konzept
und seinen Empfehlungen in das spätere Entwicklungskonzept einfließen.
Entsprechende
Konzepte wurden bereits in zahlreichen Städten und Gemeinden erstellt:
·
Die
Stadt
Wittmund hat einen städtebaulichen „Rahmenplan zur zukünftigen
Entwicklung von Ferienwohnen und Dauerwohnen“ für Carolinensiel-Harlesiel
erstellt (08.06.2023_praesentation_nwp
(1).pdf). Darin wird
dargelegt, welche Nutzungsarten in der Ortschaft derzeit existent sind und
welche Regelungen erforderlich werden, um einzelne Nutzungsarten wie Ferienwohnungen
auf Dauer zulassen zu können. Eine Bürgerinformation hierzu fand im Sommer 2023
statt.
·
Auch
die Gemeinde
Krummhörn (Kreis Ostfriesland) hat im November 2023 ein
entsprechendes „Entwicklungskonzept Wohnen/ Ferienwohnen Greetsiel“ vorgestellt
(Greetsiel
Wohnen_Ferienwohnen (krummhoern.de)).
·
Bereits
im Jahr 2021 hat die Gemeinde
Sylt ein Beherbergungskonzeptes als ein neues Instrumentarium
veröffentlicht, um die Entwicklung des gesamten Beherbergungssektors in der
Gemeinde in gewollte Bahnen zu steuern (BHK_Sylt.pdf
(gemeinde-sylt.de)).
·
Gleiches
gilt für die
Stadt Eckernförde, die mit Beschluss der Ratsversammlung vom
03.11.2022 ein entsprechendes Konzept aufgestellt hat (BHK Eckernförde
(eckernfoerde.de)).
Diese
Beispiele dienen der Stadt Wyk auf Föhr als Orientierungsrahmen, um einen
effektiven und an die örtlichen Bedingungen angepassten Rahmenplan und bei
Bedarf auch ein Entwicklungskonzept aufzustellen.
Grundsätzlich
handelt es sich bei diesen Konzepten um eine informelle Planung. Durch
Beschluss der Stadtvertretung entsteht somit nur eine verwaltungsinterne
Selbstbindung. Es hat daher (zunächst) keine verbindliche Außenwirkung,
sondern dient als Orientierungsrahmen für die Gemeinde und Betroffene.
Zentral ist
jedoch, dass die Konzepte als Erarbeitungs-, Konkretisierungs- und
Begründungsgrundlage für die Bauleitplanung dienen werden. Die darin
ausgearbeiteten öffentlichen Belange sind bei laufenden und zukünftigen
Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen (Abwägungsrelevanz). Eine Rechtswirkung
nach außen entfalten sie somit erst durch eine abschließende Überführung in die
Bauleitplanung.
2.
Erhaltungssatzungen
i.S.v. § 172 BauGB
Zudem werden
einzelne Bereiche als Erhaltungsgebiete
festgelegt (§ 172 BauGB) und insbesondere in Form von
Milieuschutzsatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
abgesichert.
Die
Erhaltungsgebiete werden Bestandteil eines Bebauungsplans oder aber Gegenstand
einer eigenständigen (Erhaltungs-/Milieuschutz-) Satzung sein. Dabei wird geregelt,
dass zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung die Änderung sowie
die Nutzungsänderung in Ferienwohnungen (im Sinne der BauNVO) von baulichen
Anlagen im Geltungsbereich der Satzung der Genehmigung nach § 172 BauGB
bedarf, wenn davon Wohnungen betroffen sind.
Die
Festlegung solcher Gebiete dient nicht nur der Erhaltung der städtebaulichen
Eigenart des Gebietes (Schutz des Ortsbildes u.ä.), sondern auch der „Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ (sog.
Millieuschutz). Das wird beispielsweise die Errichtung von Appartementhäusern
verhindern, geht allerdings in seinen Wirkungen noch darüber hinaus, indem auch
die konkreten Wohnverhältnisse der ansässigen Bevölkerung bewahrt werden.
Verwendung
wird dieses Instrument gerade in Fällen finden, in denen durch bestimmte
Erneuerungsmaßnahmen sowie durch Ferienwohnungen eine Gefährdungssituation
entsteht bzw. zu entstehen droht.
Die Stadt Wyk
auf Föhr ist dahingehend bereits in der Vergangenheit umfangreich tätig
geworden und hat zahlreiche Erhaltungssatzungen erlassen, welche auch die
Ferienwohnungsnutzungen – soweit erforderlich - einschränken. Bestandskräftige
Erhaltungssatzungen und die Aufstellung weiterer wird entsprechend durch das
Amt Föhr-Amrum geprüft und veranlasst.
3.
Sicherung
von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion nach § 22 BauGB
Eine
verträgliche Mischung von Ferienwohnungen einerseits und ausreichendem,
dauerhaft genutztem Wohnraum andererseits wird ergänzend nach § 22 BauGB
gesichert. Zum „Schutz von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion“ wird die
Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum unter einen
Genehmigungsvorbehalt durch die Gemeinde gestellt. Dies wird in Bebauungsplänen
oder durch eine sonstige Satzung erfolgen.
Hierdurch
wird zwar vorrangig der Zunahme der Zweitwohnungsnutzung entgegengewirkt.
Vorteil dieser Festsetzungen und Satzungen ist es damit aber zugleich, dass
sowohl Ferienwohnen gesteuert werden kann als auch Zweitwohnen. Die in der
Regel kurzzeitige und in der jeweiligen Saison vor allem auch nicht dauernd
gegebene Nutzung der Wohnungen als Nebenwohnungen führt in vielen Fällen zu
einer Beeinträchtigung der Lebendigkeit der Fremdenverkehrsgebiete (vgl.
Söfkers/Meurers in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: August
2023, § 22 Rn. 8a-9). Sie hat damit mittelbar Auswirkungen auf sämtliche
touristische Beherbergungen. Dem will die Stadt Wyk auf Föhr entgegenwirken und
die Fremdenverkehrsfunktion der Inseln - auch unter Steuerung der
Zweitwohnungen - langfristig sichern.
Auch hier hat
beispielsweise die Stadt Wyk auf Föhr in vielen Bereichen des Stadtgebietes
bereits Satzungen mit diesen Inhalten erlassen. Hierdurch wird der
Fremdenverkehr als wichtige Lebensgrundlage der Bevölkerung langfristig
gesteuert und gesichert.
Diese Sicherungen
von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen nach § 22 BauGB werden ebenfalls
nochmals im Bestand geprüft und - soweit erforderlich - eine Änderung oder
Neuaufstellung veranlasst.
4.
Zweckentfremdungsrecht
Grundsätzlich
kann auch das Zweckentfremdungsrecht die Steuerungsmöglichkeiten von Gemeinden
ergänzen. Grundvoraussetzung zum Erlass von Zweckentfremdungssatzungen ist
jedoch eine Rechtsverordnung auf Landesebene in Schleswig-Holstein. Diese fehlt
derzeit noch. Ein Gesetzesentwurf eines Wohnraumschutzgesetzes wurde bereits an
den Landtag Schleswig-Holstein gesendet (Frühjahr 2023) und befindet sich
derzeit im Verfahren.
Sobald die
Voraussetzungen für die Einführung von Zweckentfremdungsrecht durch eine
entsprechende Rechtverordnung auf Landesebene gegeben sind, wird die Stadt Wyk
auf Föhr in Zusammenarbeit mit dem Amt Föhr-Amrum eine ergänzende Nutzung
prüfen.
III.
Auswirkungen
der Handlungsmöglichkeiten/Bestandsschutz
Die Stadt Wyk
auf Föhr ist sich bewusst, dass durch all diese geschilderten Maßnahmen die
Ist-Situation in der Regel nicht verändert werden kann. Sollte ein Eingriff in
bestehendes Planungsrecht erforderlich werden, wird die Stadt Wyk auf Föhr dies
sorgfältig überprüfen.
Zumindest
formell und materiell rechtmäßige, vorhandene Ferienwohnungsnutzungen genießen
Bestandsschutz. Sie werden von späteren Regelungen daher nicht erfasst und
können auch bei künftigen Planungen gesichert und erhalten werden. Dies gilt
jedoch nicht für ungenehmigte und damit illegale Ferienwohnungsnutzungen.
Gleiches gilt für Zweitwohnungen, die ebenfalls Bestandsschutz genießen. Erst
bei Verkauf und Neuvermietung von Wohnungen soll zukünftig die Nutzung als
Zweitwohnung verhindert werden.
Die
Zuständigkeit zum Einschreiten gegen diese illegalen Nutzungen liegt beim Kreis
Nordfriesland. Gegen diese können somit nur gemeinsam mit dem Kreis
Nordfriesland entsprechende Ordnungsmaßnahmen (Nutzungsuntersagungen oder
nachträgliche Genehmigungen) erfolgen. Die Stadt Wyk auf Föhr und das Amt
Föhr-Amrum sichern dem Kreis Nordfriesland diesbezüglich seine Unterstützung
zu.
C.
Zeitplan
Einzelne der
oben beschriebenen Maßnahmen wurden bereits bzw. werden sofort ergriffen (nachfolgend
I.). Ein Teil der Maßnahmen kann aufgrund gesetzlich vorgegebener Verfahren
erst mittel- bzw. langfristig umgesetzt werden (nachfolgend II.). Es handelt
sich hierbei um einen Zeitplanentwurf, welcher auch von der Umsetzung der
Maßnahmen durch Dritte abhängig ist.
Weiterhin ist
bei der Umsetzung des vorliegenden Konzepts zu beachten, dass die Inseln Föhr
und Amrum aus insgesamt drei Gemeinden auf der Insel Amrum und zwölf Gemeinden
auf der Insel Föhr bestehen. Sämtliche Maßnahmen, die beispielsweise in der
Stadt Wyk auf Föhr oder in den anderen Gemeinden ergriffen werden, sind daher
immer auch in einem Wirkungsgeflecht zu den Nachbargemeinden zu sehen. Eine
enge Zusammenarbeit des Amts Föhr-Amrum und der amtsangehörigen Gemeinden ist
daher unerlässlich.
Um
diesbezüglich eine gemeinsame Koordination der Maßnahmen zu gewährleisten, wird
folgender Zeitplan angestrebt:
I.
Sofortmaßnahmen
Ziel ist es,
unter Einbeziehung der Entscheider und Akteure, insbesondere gemeinsam mit den
Bürgern, Lösungen auszuarbeiten. Das Amt Föhr-Amrum wird die Bürgerinnen und
Bürger daher über die weiteren Schritte frühestmöglich informieren und im
weiteren Verfahren beteiligen (siehe oben II. 3.). Am 29.01.2024 fand eine
erste Informationsveranstaltung seitens des Kreises Nordfriesland für
Bürgermeisterinnen und Bürgermeister sowie Stadtvertreterinnen und
Stadtvertreter einschließlich der bürgerlichen Mitglieder statt. Ende
März/Anfang April soll hierzu eine Öffentlichkeitsveranstaltung folgen.
Durch den
Kreis Nordfriesland werden jetzt illegale Ferienwohnungsnutzungen verschärft
geprüft und etwaige Ordnungsmaßnahmen erlassen werden. Im Februar werden erste
Anhörungen in einem Bereich des Stadtgebietes versandt. Auf Föhr soll in diesem
Jahr die Prüfung eines weiteren Gebietes durch den Kreis Nordfriesland
erfolgen.
II.
Mittel-/Langfristige
Maßnahmen
Als weitere
Maßnahme hat das Amt Föhr-Amrum im Stadtbereich bereits 2023 mit der Analyse
bestandskräftiger Bauleitpläne begonnen. Vor dem Hintergrund, dass es alleine
für das Stadtgebiet etwa 83 bestandskräftige Bebauungspläne gibt, handelt es
sich hierbei um eine noch andauernde und mittelfristig abzuschließende Aufgabe
des Amts Föhr-Amrum. Die Analyse wird voraussichtlich 3 Monate andauern. Für
eine Bestandsanalyse der genehmigten und tatsächlichen Nutzungen wird ein
Zeitraum zwischen 3 und 6 Monaten eingeplant.
Mittelfristig
soll ein Rahmenplan und darauf aufbauend im Bedarfsfall ein städtebauliches
Gesamtentwicklungskonzepts gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB
erstellt werden. Diese können zeitnah aufgestellt werden, sobald die
Bestandsanalyse abgeschlossen ist.
Entsprechend
hat die Stadt Wyk auf Föhr bereits mit der Erarbeitung eines Rahmenplanes
begonnen. Hierzu wurde eine Arbeitsgruppe gegründet, welche seit Dezember 2023
die Erstellung des Rahmenplans erarbeitet. Dieser Rahmenplan wird derzeit unter
Berücksichtigung des Flächennutzungsplanes, sämtlicher Bebauungspläne und des
unbeplanten Innenbereiches erstellt. Ziel ist der Beschluss eines Rahmenplans
bzw. Entwicklungskonzepts noch im Jahr 2024.
Damit einhergehend soll mittelfristig die Aufstellung bzw.
Überprüfung und Änderung bestehender Erhaltungssatzungen sowie die Sicherung
von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen nach § 22 BauGB erfolgen. Auch
dies soll erfolgen,
sobald die Bestandsanalyse bestandskräftiger Satzungen abgeschlossen ist. Angesichts
der zahlreichen schon vorhandenen Satzungen kann die Änderung von
Erhaltungssatzungen voraussichtlich mehrere
Monate und damit langfristig bis zum Jahr 2027 andauern.
Der Abschluss der (Neu-)Aufstellungsverfahren von Erhaltungssatzungen wird bis
zum Jahr 2028 angestrebt.
Auf dieser
Grundlage werden sodann auch langfristig die Änderung von Bebauungsplänen und
die Neuaufstellung im unbeplanten Innenbereich erfolgen. Aufstellungsbeschlüsse
unmittelbar nach den Ergebnissen der Bestandsanalyse und der Rahmenpläne ab dem
Jahr 2025 getroffen. Dabei werden insbesondere die Bebauungspläne priorisiert,
bei denen aufgrund von Missständen ein dringender Handlungsbedarf besteht. Die
Bauleitplanverfahren verlangen jedoch in der Regel die Einhaltung aller Verfahrensschritte
nach §§ 2 ff. BauGB (z.B. Öffentlichkeitsbeteiligung). Aufgrund
dessen ist für den Abschluss der Bauleitplanverfahren voraussichtlich ein
Zeithorizont von einigen Monaten bis hin zu 10 Jahren zu prognostizieren. Das
Amt Föhr-Amrum und die Stadt Wyk auf Föhr streben gleichwohl an, bis 2034 die
Bauleitplanverfahren abzuschließen.
III.
Übersicht
Zeitplan (Entwurf)
Maßnahme |
Beschreibung |
Verantwortlichkeit |
Beginn |
Angestrebter Abschluss |
Erstinformation/ Auftaktgespräche mit Bürgern,
Kreis Nordfriesland und sonstigen Akteuren |
· Veröffentlichung/Vorstellung
der Maßnahmen in Präsenzveranstaltungen (Auftaktgespräche) und auf weiteren
Bekanntmachungsplattformen · Enger Austausch mit
Kreis Nordfriesland, Bürgern und Akteuren und Erarbeitung gemeinsamer Ziele
und Lösungen (ggf. im Workshop-Format) |
Amt
Föhr-Amrum und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Bürgern, Akteuren und dem
Kreis Nordfriesland |
Januar 2024 und März 2024 |
2.
Quartal 2024 |
Vorgehen gegen ungenehmigtes Ferienwohnen |
Bestandsanalyse
ungenehmigter Nutzungen (Ist-Zustand) und diesbezüglich Maßnahmen nach
Bauordnungsrecht (z.B. Nutzungsuntersagungen) |
Untere
Bauaufsichtsbehörde Kreis Nordfriesland |
1.
Quartal 2024 |
|
Bestandsanalyse Bebauungspläne /unbeplanter
Innenbereich |
· Analyse aller bestandskräftigen
Bebauungspläne bezüglich Zulässigkeit von Ferienwohnungen · Analyse vorhandener
Nutzungsstruktur und tatsächlich vorhandenes, genehmigtes Ferienwohnen
(Ist-Zustand) · Analyse des unbeplanten Innenbereichs, ob ausgewogene und mit Zielen der Gemeinden
übereinstimmende Nutzungsstruktur vorliegt |
Amt
Föhr-Amrum und Stadt Wyk auf Föhr |
Dezember
2023 |
4.
Quartal 2024 |
Bestandsanalyse sonstige Satzungen
(Erhaltungssatzungen, Satzungen zur Sicherung von Gebieten mit
Fremdenverkehrsfunktion) |
· Analyse aller bestandskräftigen
Erhaltungssatzungen bezüglich Zulässigkeit von Ferienwohnungen · Analyse bestandskräftiger
Satzungen zur Sicherung von Fremdenverkehrsgebieten nach § 22
BauGB · Analyse der
Satzungsgebiete, ob ausgewogene und mit Zielen der Gemeinden übereinstimmende
Nutzungsstruktur vorliegt |
Amt
Föhr-Amrum und Stadt Wyk auf Föhr |
1.
Quartal 2025 |
3.
Quartal 2025 |
Rahmenplan und Entwicklungskonzept |
· Erstellung Rahmenplan |
Amt
Föhr-Amrum und Stadt Wyk auf Föhr |
1.
Quartal 2025 2025 spätestens nach Abschluss Bestandsanalyse der
Bebauungspläne Stadt Wyk |
2.
Quartal 2025 |
· Auf Rahmenplan
aufbauend Erstellung eines städtebaulichen Gesamtentwicklungskonzepts gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, wenn
benötigt |
2.
Quartal 2025 |
4.
Quartal 2025 |
||
· Jeweils
Präsenzveranstaltungen/Expertengespräche in den Gemeinden zur Erstellung und
Vorstellung der Konzeptentwürfe · Enger Austausch mit
Bürgern und Akteuren und Erarbeitung gemeinsamer Ziele und Lösungen (ggf. im
Workshop-Format mit geeigneten Planungsbüros) |
4.
Quartal / spätestens nach Abschluss Bestandsanalyse Bebauungspläne |
4.
Quartal 2024/1. Quartal 2025 |
||
Aufstellung/Änderung von Erhaltungssatzungen (sog.
„Milieuschutzsatzungen“) |
Abhängig
von Ergebnissen der Bestandsanalyse: Änderung oder Neuaufstellung von Erhaltungssatzungen |
Amt
Föhr-Amrum und Stadt Wyk auf Föhr |
2.
Quartal 2025 |
2028 |
Aufstellung/Änderung Satzungen zur Sicherung von
Fremden-verkehrsgebieten nach § 22 BauGB |
Abhängig
von Ergebnissen der Bestandsanalyse: Änderung oder Neuaufstellung von
Satzungen zur Sicherung von Fremdenverkehrsgebieten nach § 22 BauGB |
Amt
Föhr-Amrum und Stadt Wyk auf Föhr |
2.
Quartal 2025 |
2028 |
Änderung bestandskräftiger Bebauungspläne /Neuaufstellung
im unbeplanten Innenbereich |
· Abhängig von
Ergebnissen der Bestandsanalyse ggf. Änderung von bestandskräftigen
Bebauungsplänen · Durchführung von
Bauleitplanverfahren nach §§ 2 ff. BauGB, ggf. unter Erlass von
Veränderungssperren |
Amt
Föhr-Amrum und Stadt Wyk auf Föhr |
Aufstellungsbeschlüsse
im 1. Quartal 2025, spätestens aber nach Rahmenplanbeschluss |
2025
-2034 |
· Abhängig von
Ergebnissen der Bestandsanalyse ggf. Neuaufstellung
von Bebauungsplänen im unbeplanten Innenbereich · Durchführung von Bauleitplanverfahren
nach §§ 2 ff. BauGB ggf. unter Erlass von Veränderungssperren |
Aufstellungsbeschlüsse
im 1 Quartal 2025, spätestens aber nach Rahmenplanbeschluss |
2025
- 2034 |
D.
Fazit
Die Stadt Wyk
auf Föhr nimmt die Aktivitäten der Bauaufsichtsbehörde des Kreises
Nordfriesland zur Durchsetzung des Bauplanungsrechts zur Ferienwohnnutzung zum
Anlass, ihrerseits tätig zu werden. Sie hat sich entschieden, anhand eines
Konzepts Planungs- und Rechtsetzungsmaßnahmen mit konkreten Schritten aktiv
voranzutreiben.
Die Stadt Wyk
auf Föhr sieht sich dabei der Herausforderungen des intensiven Wettbewerbs auf
dem Wohnungsmarkt sowie der zunehmenden Verdrängung von Wohn- und
Geschäftsräumen durch Ferienwohnungen bewusst. Ziel ist es daher, mit allen
Beteiligten durch eine schrittweise städtebauliche Steuerung die Siedlungs- und
Lebensraumqualität im Stadtbereich zu erhalten und weiterzuentwickeln und zügig
eine einheitliche, rechtssichere Beurteilungsgrundlage für Ferienwohnungen zu
schaffen.
Beratungsfolge |
Sitzungstermin |
Status |
Bau- und
Planungsausschuss (Vorberatung) |
17.01.2024 |
NÖ |
Bau- und
Planungsausschuss (Vorberatung) |
14.02.2024 |
Ö |
Stadtvertretung
(Entscheidung) |
22.02.2024 |
Ö |