hier: Grundsatzbeschluss
Beschlussempfehlung:
Die Gemeinde Nebel stellt die 4. Änderung
des Bebauungsplans Nr. 2 der Gemeinde Nebel für das Gebiet nördlich des
Sateldünwais zwischen den Straßen Tanenwai und Sanghughwai (Flurstück 111/1)
sowie südlich des Sateldünwais, westlich des Sanghughwais bis zu einer Tiefe
von ca. 70 m (Flurstück 108/2) unter folgenden Voraussetzungen in Aussicht:
·
Das
Planverfahren wird als vorhabenbezogene Bebauungsplanänderung durchgeführt, in
der der Vorhabenträger sich neben der Übernahme der Kosten vertraglich dazu verpflichtet
das Vorhaben in einer bestimmten Frist umzusetzen und den Sicherungsmaßnahmen der
Gemeinde zuzustimmen;
·
Die
Art der Nutzung wird als „Sonstiges Sondergebiet – Personalwohnen der Fachklinik
Satteldüne“ festgesetzt;
·
Das
Maß der baulichen Nutzung sowie die Festsetzung der Baugrenzen wird neu festgesetzt;
·
Die
von der Forstbehörde genannten reduzierten Waldabstandsflächen (23 m südlich
und 25 m westlich) werden eingehalten (diese gelten nur sofern aus Sicht des
Brandschutzes keine Bedenken zur Möglichkeit einer Unterschreitung des
Waldabstandes gem. § 24 LWaldG bestehen, dies wäre im Verfahren zu prüfen);
·
Die
DRV gibt der Gemeinde Auskünfte zu den aktuellen angemieteten Liegenschaften,
damit der Erhalt des Dauerwohnraumes im Gemeindegebiet gesichert werden kann –
wenn nötig erfolgen hier über den städtebaulichen Vertrag weitere Vorgaben/
Regelungen.
Die Verwaltung wird beauftragt, die Deutsche
Rentenversicherung Nord über dieses Abstimmungsergebnis zu informieren.
Sachdarstellung
mit Begründung:
Die Flurstücke 111/1 sowie 108/2 der Flur 5,
Gemarkung Nebel liegen im Besitz der Landesversicherungsanstalt
Schleswig-Holstein. Die auf diesen Grundstücken stehenden Gebäude, werden als
Personalwohnungen für Mitarbeiter der Fachklinik Satteldüne genutzt. Eine
interne Recherche der Deutschen Rentenversicherung (DRV) hat ergeben, dass ca.
1.000 m² Fläche auf der Insel zusätzlich für die Bereitstellung von
Personalwohnraum angemietet werden, ca. 900 m² davon in der Gemeinde Nebel. Die
DRV verfolgt nun das Ziel, diesen Wohnraum auf eigenem Grund und auf den oben
genannten Flurstücken herzustellen. Die auf diesem Wege frei werdenden Wohneinheiten
im Gemeindegebiet, würden dann dem freien Markt wieder zur Verfügung stehen.
Für eine Realisierung dieser Zielsetzung ist eine Änderung des Bebauungsplans
Nr. 2 erforderlich, die im Folgenden erläutert und abgewogen werden soll.
Für beide Flurstücke ist derzeit ein Reines
Wohngebiet festgesetzt, welches mit eingeschossigen Einzelhäusern bis zu einer
GRZ von 0,05 bebaut werden darf. Dies entspricht für das Flurstück 111/1 bei
einer Flächengröße von 14.167 m² einer möglichen Bebauung von 708,35 m². Für
den im Bebauungsplan liegenden Teilbereich des Flurstücks 108/2 ist abzüglich
der festgesetzten Grünfläche bei einer Größe von ca. 2.250 m² eine Bebauung von
ca. 115 m² realisierbar. Dieses Maß ist auf beiden Grundstücken durch den
Bestand bereits ausgenutzt, sodass eine weitergehende Bebauung nicht möglich
ist.
Nach einem vorliegenden Vorentwurf sollen auf
dem Flurstück 111/1 4 weitere Häuser (in den Maßen ca. 12 m x 16 m = 192 m²)
mit einer zusätzlichen GR von insgesamt 768 m² entstehen. Mit dem Bestand soll
das Grundstück demnach auf einer Fläche von ca. 1.500 m² bebaut werden, sodass
eine Anhebung der GRZ von 0,05 auf ca. 0,10 erforderlich wäre.
Ähnlich gestaltet es sich auf dem Flurstück
108/2. Hier soll das bestehende Gebäude abgebrochen und durch einen größeren
Neubau in den Maßen ca. 12 m x 24 m = 288 m² ersetzt werden. Da der
Grünflächenanteil des Grundstücks für die Berechnung der GRZ nicht einzubeziehen
ist, wäre hier eine Erhöhung der GRZ auf ca. 0,13 erforderlich.
Darüber hinaus wird eine Anpassung der
Baufenster erforderlich.
Es ist zu bedenken, dass durch eine Erhöhung
der Ausnutzungsziffern für diese beiden Grundstücke, Begehrlichkeiten für die
weiteren Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 2 geweckt werden
können. Aus diesem Grund sollte die Gemeinde eine vorhabenbezogene Bebauungsplanänderung
gem. § 12 BauGB erwägen. Dadurch ist es möglich, die Besonderheit des
Vorhabens herauszustellen und spezifische Regelungen für diesen Bereich zu
treffen. Dazu gehören unter anderem die Änderung der Art der Nutzung in ein
„Sonstiges Sondergebiet – Personalwohnen der Fachklinik Satteldüne“. Die Art
der Nutzung würde so konkretisiert und von dem restlichen Gebiet abgehoben
werden. Des Weiteren könnten bedarfsbezogene Maße der baulichen Nutzung fixiert
und ggf. auch zukunftsorientiert flexibler gestaltet werden.
Durch einen städtebaulichen Vertrag (und
später Durchführungsvertrag) werden neben der Übernahme der Kosten (u.a. für
die Bauleitplanung) durch den Vorhabenträger auch die zulässige Nutzung der
Grundstücke bindend vorgegeben. Ebenso können Verpflichtungen des Investors/ Eigentümers
gegenüber der Gemeinde eingebunden werden, das beabsichtigte Vorhaben innerhalb
einer vertraglich vereinbarten Frist auch tatsächlich zu realisieren.
Eine Angebotsplanung an dieser Stelle
würde der Gemeinde keine Sicherungen/ Bindungen ermöglichen.
Um eine Umwandlung von Dauerwohnraum
(=Personalwohnraum) in Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen zu verhindern, sind
über den Durchführungsvertrag entsprechende Vertragsstrafen festzusetzten.
Darüber hinaus ist abzuwägen welche Angaben der Selbstauskunft des Investors/ Eigentümers
gegenüber der Gemeinde vertraglich eingebunden werden können.
Um eine spätere Umwandlung der Gebäude bspw.
in Zweitwohnungen zu verhindern, besteht die Möglichkeit einer
Erhaltungssatzung. Bei Unwirksamkeit des Bebauungsplanes könnte diese den bis
dahin genehmigten Dauerwohnraum schützen. Alternativ muss bei Unwirksamkeit des
Bebauungsplanes ein neuer Bebauungsplan erstellt werden.
Hinweis/Anregung:
Da die Gemeinde den Bebauungsplan Nr. 2 ggf. grundständig auf ein „Sonstiges
Sondergebiet - Dauerwohnen und Tourismus“ umstellen sollte, würde es sich
anbieten den kompletten Bebauungsplan anzufassen und in zwei Teilbereiche zu
gliedern. So hätte man beispielsweise Teilbereich A als vorhabenbezogenen Bebauungsplan
und Teil B als Angebotsbebauungsplan. Die Kosten würden entsprechend aufgeteilt
man würde die Verfahren an ein Auftragnehmer geben.
Da die Entstehung des zusätzlichen Wohnraums
im Gemeindegebiet für die Gemeinde von besonderem Gewicht ist und sie somit an
der tatsächlichen Durchführung des Bauvorhabens ein großes Interesse hat, ist die
Variante des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu bevorzugen. Es soll aber auch
darauf hingewiesen werden, dass die frei werdenden Wohneinheiten nicht mit
Gewissheit dem Dauerwohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden. Hierfür wären
zunächst die Identifizierung der konkreten Wohnungen sowie die Untersuchung des
geltenden Planungsrechts erforderlich.
Ein weiterer zu beachtender Aspekt ist die
Nähe der Grundstücke zur angrenzenden Waldfläche. Der erforderliche
Mindestabstand baulicher Anlagen zu Waldflächen von 30 m ist im bestehenden
Bebauungsplan bereits vermerkt worden. Zur Realisierung des Vorhabens ist für
zwei Gebäude jedoch eine Unterschreitung des Waldabstandes erforderlich. Aus
Sicht der unteren Forstbehörde wäre eine Unterschreitung auf 23 m zur südlichen
Waldfläche sowie von 25 m zur westlichen Waldfläche möglich, sofern aus Sicht
des Brandschutzes (Kreis Nordfriesland) keine Bedenken zur Möglichkeit einer
Unterschreitung des Waldabstandes gem. §24 LWaldG bestehen. Die
Bebauungsplanänderung sollte daher nur unter der Voraussetzung in Aussicht
gestellt werden, dass die von der unteren Forstbehörde genannten Anforderungen
erfüllt werden.