Zweitwohnungssteuer
Zweitwohnungssteuererklärung online
In allen amtsangehörigen Gemeinden des Amtes Föhr-Amrum wird eine Zweitwohnungssteuer erhoben. Die Satzungsgrundlagen können in der Rubrik "Ortsrecht und Satzungen" eingesehen werden.
Zweitwohnungssteuer ist die Steuer auf eine zusätzliche Wohnung für den persönlichen Bedarf. Es handelt sich um eine zulässige örtliche Aufwandsteuer (im Sinne des Artikels 105 Abs. 2 a des Grundgesetzes). Steuergegenstand ist der besondere Konsumaufwand, der als Zeichen wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit darin zum Ausdruck kommt, dass jemand sich außer seiner eigentlichen Wohnung (der Hauptwohnung) noch eine oder mehrere Wohnung(en) für seinen privaten Lebensbedarf "leistet". Die Zweitwohnungssteuer wird voraussetzungslos erhoben. Sie ist als Steuer keine Gegenleistung für eine bestimmte Leistung der Gemeinde (wie zum Beispiel die Abfallbeseitigungsgebühr). Allein der in der Einkommensverwendung für das Halten einer Zweitwohnung liegende Aufwand ihres Inhabers wird besteuert.
Nachdem zuerst das Bundesverwaltungsgericht im Jahr 2019 die Berechnung der Zweitwohnungssteuer anhand der Jahresrohmiete auf Basis der Hochrechnung des Einheitswerts vom 01.01.1964 für unwirksam erklärt hat, wurde seitens der kommunalen Spitzenverbände, unter Einbeziehung von Fachkräften, verschiedene Berechnungsmodelle entwickelt.
Danach haben sich eine Vielzahl von Kommunen und auch die amtsangehörigen Gemeinden für eine Berechnung entschieden, in der der Lagewert der Immobilie in Verbindung mit weiteren Faktoren zur Ermittlung der Steuer herangezogen wurde. Als Lagewert der Immobilie wurde dabei der im Vorjahr veröffentlichte Bodenrichtwert verwendet.
Aufgrund der Anwendung dieses Steuermaßstabs wurde gegen die Satzungen der Gemeinden Timmendorfer Strand und Hohwacht gerichtliche Normenkontrollverfahren eingereicht (6 KN 1/24 und 6 KN 2/24). Über diese Verfahren hat zwischenzeitlich das Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein entschieden und beide Satzungen hinsichtlich des Steuermaßstabs für rechtswidrig erklärt. Das Gericht begründete seine Entscheidungen unter anderem damit, dass die Anwendung des reinen Bodenrichtwerts zu maßstabsprägend für die Berechnung der Steuer sei.
Da die Satzungen der amtsangehörigen Gemeinden im Hinblick auf den Steuermaßstab im Wesentlichen baugleich mit den beiden erfolgreich angefochtenen Satzungen waren, haben die amtsangehörigen Gemeinden zwischenzeitlich die Satzungen überarbeitet und den rechtswidrigen Steuermaßstab unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung mit Rückwirkung angepasst.
Nachdem sowohl das Verwaltungs- und nunmehr auch das Oberverwaltungsgericht entschieden haben, dass die Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Tönning rechtlich nicht zu beanstanden sei (6 LB 6/24), haben sich die amtsangehörigen Gemeinden bei der Überarbeitung der Satzungen deswegen dazu entschieden, den Steuermaßstab des bestätigten Tönninger Satzungsmodells anzuwenden.
Durch das ins Verhältnis setzen der Bodenrichtwerte wird so nach Auffassung der Gerichte die Spreizung zwischen dem höchsten und niedrigsten Bodenrichtwert ausgeglichen und der Aufwand für das Innehaben einer Zweitwohnung realitätsnäher abgebildet.
Die Zweitwohnungssteuer bemisst sich künftig nach dem Wohnwert der Zweitwohnung. Der Wohnwert ergibt sich aus dem Lagefaktor, multipliziert mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche, multipliziert mit dem Baujahresfaktor der Wohnung, multipliziert mit dem Wertfaktor für die Gebäudeart (nicht in der Stadt Wyk auf Föhr), multipliziert mit dem Verfügbarkeitsgrad und multipliziert mit hundert.
Zur Ermittlung des Lagefaktors ist der Bodenrichtwert desjenigen Grundstücks, auf dem sich die Zweitwohnung befindet (Dividend) durch den höchsten Bodenrichtwert im Gemeindegebiet (Divisor) zu teilen und das Ergebnis der Teilung (Quotient) mit dem Wert „1“ zu addieren. Ist für den konkreten Steuergegenstand kein Bodenrichtwert veröffentlicht worden, so wird der Bodenrichtwert insbesondere anhand der Verhältnisse der betroffenen Bodenrichtwertzone und der angrenzenden Bodenrichtwertzonen, hilfsweise der nächstgelegenen Zone, welche die tatsächlichen Verhältnisse realitätsnah widerspiegelt, geschätzt.
Die dabei zu berücksichtigenden Bodenrichtwerte sind die Bodenrichtwerte, die gemäß § 196 des Baugesetzbuches in Verbindung mit den §§ 14 und 15 der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt und veröffentlicht werden.
Für die Bestimmung des Dividenden/Divisors ist der Bodenrichtwert maßgeblich, der für die Bodenrichtwertzone, in der sich die Zweitwohnung befindet, für das dem Erhebungsjahr vorangegangene Kalenderjahr ausgewiesen wird. Der jeweils maßgebliche Bodenrichtwert ist zur Ermittlung des Lagefaktors wie folgt zu modifizieren:
1. Flächenabhängige Bodenrichtwerte werden einheitlich auf eine Größe von 500 qm,
2. geschossflächenzahlabhängige Bodenrichtwerte werden einheitlich auf eine Geschossflächenzahl von 1,0
umgerechnet.
Ob es sich bei dem konkret zu betrachtenden Bodenrichtwert um einen flächenabhängigen (Nr. 1) oder einen geschossflächenzahlabhängigen (Nr. 2) Bodenrichtwert handelt, geht aus den beschreibenden Merkmalen der veröffentlichten Bodenrichtwerte hervor. Die Umrechnung erfolgt mithilfe der Umrechnungsfaktoren, die den Erläuterungen zu den jeweils geltenden Bodenrichtwerten zu entnehmen sind und vom zuständigen Gutachterausschuss ebenfalls veröffentlicht werden.
Hat der Gutachterausschuss für flächenabhängige Bodenrichtwerte keine Umrechnungsfaktoren veröffentlicht, sind die Umrechnungsfaktoren der Anlage 36 zum Bewertungsgesetz zugrunde zu legen. Maßgeblich ist die Fassung des Bewertungsgesetzes im Zeitpunkt der Veröffentlichung der zugrunde zu legenden Bodenrichtwerte.
Hat der Gutachterausschuss für geschossflächenzahlabhängige Bodenrichtwerte keine Umrechnungsfaktoren veröffentlicht, sind die Umrechnungsfaktoren aus der Tabelle der Erbschaftsteuerhinweise (HB 179.2) zu § 179 Bewertungsgesetz zugrunde zu legen. Maßgeblich ist die Fassung im Zeitpunkt der Veröffentlichung der zugrunde zu legenden Bodenrichtwerte.
Berechnungsbeispiel:
Einfamilienhaus, Baujahr 2015, 100m² Wohnfläche, reine Eigennutzung.
Bodenrichtwert (BRW) für die Zweitwohnung: 450€ bei einer Bezugsgröße von 700m²
Höchster Bodenrichtwert in der Gemeinde: 750€ bei einer Bezugsgröße von 900m²
Da der Gutachterausschuss für die amtsangehörigen Gemeinden keine eigenen Umrechnungskoeffizienten (UKE) veröffentlicht hat, finden die bundeseinheitlichen Umrechnungstabellen Anwendung. Hierbei setzt man die Bezugsgrößen auf die in der Satzung festgeschriebene Größe ins Verhältnis.
Für das Berechnungsbeispiel ergeben sich folgende Umrechnungskoeffizienten:
Dividend:
UKE auf den umgerechnet wird: 1,00 geteilt durch den
UKE des BRW für die Zweitwohnung: 0,92 ergibt einen UKE von 1,09 für den BRW für die Zweitwohnung.
Somit wird der BRW modifiziert: 450€ x 1,09 = 489,13€
Divisor:
UKE auf den umgerechnet wird: 1,00 geteilt durch den
UKE des höchsten BRW: 0,86 ergibt einen UKE von 1,16 für den höchsten BRW.
Somit wird der BRW modifiziert: 750€ x 1,16 = 872,09€
Lagefaktor:
Dividend / Divisor = Quotient + 1
489,13 / 872,09 = 0,56 + 1
Lagefaktor = 1,56
Zweitwohnungssteuer pro Jahr:
Lagefaktor x Wohnfläche x Baujahresfaktor x Gebäudeartfaktor x Verfügbarkeit x 100 x Hebesatz
| Lagefaktor | 1,56 |
| x Wohnfläche | 100 m² |
| x Baujahresfaktor | 2,015 |
| x Gebäudeartfaktor (nicht in der Stadt Wyk auf Föhr) | 1,2 |
| x einhundert | 100 |
| = Wohnwert | 37.720,80 € |
| x Steuersatz | 4 % |
| x Verfügbarkeitsgrad | 100% |
| = jährliche Zweitwohnungssteuer | 1.508,83 € |
Grundsätzlich wird zu Beginn des Erhebungsjahres zunächst eine Vorauszahlung auf die zu erwartende Zweitwohnungssteuer festgesetzt, die dann nach Ablauf des Jahres abzurechnen ist. Grundlage der späteren Abrechnung ist ein Steuererklärungsformular, dass von den Pflichtigen bei "nur" eingeschränkter oder mittlerer Verfügbarkeit abzugeben ist. Ab sofort können Sie auch online Ihre Zweitwohnungssteuererklärung abgeben.
Anfang des Jahres 2025 erhalten die Steuerpflichtigen jedoch zunächst keinen Vorauszahlungsbescheid für das Jahr 2025. Dieser ergeht nach dem Eingang der Zweitwohnungs-Steuererklärungen für das Kalenderjahr 2024, zusammen mit der Steuerfestsetzung für das Jahr 2024.
Die neue Berechnung gilt grundsätzlich für alle Steuerfälle ab dem Jahr 2024. Für noch nicht bestandskräftige Bescheide wird die Neuberechnung ab dem Jahr 2019, unter Berücksichtigung des Schlechterstellungsverbotes, angewandt.
Als Wohnung im Sinne des Zweitwohnungssteuerrechts wird jede Ansammlung von Räumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes gesehen, die über einen eigenen Koch- und Sanitärbereich verfügt. Die Qualität und Größe des Koch- und/oder Sanitärbereiches ist dabei unerheblich. Auch die im Baurecht an eine Wohnung gestellten Voraussetzungen (Abgeschlossenheit usw.) brauchen nicht erfüllt zu werden.
Sogenannte Renditeobjekte oder "reine Kapitalanlagen" unterliegen generell nicht der Steuerpflicht. Bei der Klärung der Frage, ob ein solches Renditeobjekt vorliegt, müssen aber strenge Maßstäbe angelegt werden. Sobald der Eigentümer (auch) die Möglichkeit hat, nach eigener Disposition über die Wohnung zu verfügen, muss er eine Zweitwohnungssteuer zahlen. Dies ist regelmäßig nicht der Fall, wenn das Haus oder die Wohnung auf Dauer vermietet ist. Wer sein Objekt aber zum Beispiel an ständig wechselnde Feriengäste vermietet, bleibt steuerpflichtig, weil er im Prinzip (während der vermietungsfreien Zeiträume) die Wohnung selbst oder durch Angehörige und/oder Bekannte nutzen könnte.
Ob der Wohnungsinhaber von seiner Nutzungsmöglichkeit tatsächlich Gebrauch macht oder nicht, ist für die Entstehung der Steuerpflicht in der Regel unerheblich.
Grundsätzlich unterliegt auch der ortsansässige Wohnungsinhaber der Zweitwohnungssteuerpflicht. Nach neuen Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichtes spricht allerdings wenig dafür, dass ein Inhaber, der selbst im Feriengebiet (mit Hauptwohnung) wohnt, eine weitere Wohnung in demselben Feriengebiet für seine persönliche Lebensführung nutzt oder vorhält. Es kommt hier jeweils auf den individuellen Einzelfall und insbesondere auf die Frage an, ob die Wohnung tatsächlich für den privaten Lebensbedarf genutzt wird.
Es kann durchaus sein, dass jemand neben seiner Erstwohnung nicht nur eine Zweitwohnung im Stadtgebiet innehat, sondern darüber hinaus noch eine oder mehrere weitere Wohnungen. Grundsätzlich ist auch für diese Wohnungen eine Zweitwohnungssteuer zu entrichten, wenn der Steuertatbestand erfüllt ist. Dies dürfte aber nur in seltenen Ausnahmefällen vorkommen.
NEU - Zweitwohnungssteuererklärung online:
Das Erklärungsformular zur Zweitwohnungssteuer kann ab sofort bequem online, rund um die Uhr und von überall auf der Welt ausgefüllt werden! Schluss mit Papierkram und langen Wegen zum Amt – mit wenigen Klicks ist das Formular digital eingereicht.
So funktioniert’s:
1️⃣ Zum Online-Formular: Klicken Sie einfach auf Zweitwohnungssteuererklärung und starten Sie den Prozess.
2️⃣ Anmelden im Serviceportal Schleswig-Holstein: Melden Sie sich mit Ihrer User-ID an. Falls Sie noch keine Kennung haben, können Sie sich einfach neu registrieren.
3️⃣ Formular ausfüllen: Geben Sie Ihre Daten ein und überprüfen Sie Ihre Angaben.
4️⃣ Einreichen und fertig! Ihr Formular wird direkt an das Amt Föhr-Amrum übermittelt – schnell, sicher und unkompliziert.
Was können Sie online erledigen?
✅ Ersterklärung: Sie geben Ihre Zweitwohnungssteuererklärung erstmals digital ab.
✅ Jährliche Steuererklärung: Die Abgabe für jedes Jahr kann bequem online eingereicht werden.
✅ Veränderungsmitteilungen: Änderungen während des laufenden Jahres (z. B. Aufgabe der Zweitwohnung) einfach online übermitteln.
Sie haben weitere Fragen zur Zweitwohnungssteuer? Dann werden die Mitarbeitenden der Abteilung für Steuern und Abgaben gern versuchen, Ihre Fragen zu beantworten.